Обзор рынка жилья за октябрь 2022 года г. Воронежа

14.11.2022 в 10:12 Аналитика недвижимости

Цены не могут преодолеть рубеж 80 000 рублей и отступают

Согласно данным аналитического отдела компании INFOLINE (vrx.ru) в октябре 2022 года цены на квартиры в Воронеже снизились: -0,03% (-27 руб./кв.м.). Средняя стоимость квартир в Воронеже - 79 606 руб./кв.м. 80 тысяч рублей - это текущая отметка, вокруг которой топчется цена уже третий месяц. Мы видим, что на рынке нет спроса, чтобы закрепится на уровне 80 тысяч и выше.

Если посмотреть на октябрь прошлого года, то в 2021 году цены выросли на +3,7%. Тогда квадратный метр стоил 72 332 руб., рост за год +10,1%.

В новостройках за октябрь средняя цена квадратного метра выросла до 81 052 руб./кв.м. (+352 руб./кв.м.). В октябре 2021 цена составляла 73 920 руб./кв.м. (+9,6% за год).

На вторичном рынке за октябрь цена снизилась: -0,3% (-231 руб./кв.м) и остановилась на отметке – 78 860 руб./кв.м. В октябре 2021 цена составила 71 605 руб./кв.м. (+10,1% за год).

Изменение цен в Воронеже за октябрь

Рассмотрим более детально:

Сегмент	прирост %	индекс р/м²	прирост р/м²	Годовой прирост
Общий индекс по кол-ву комнат
1-к.кв.	-0,7%	83 606	-608	+7,2%
2-к.кв.	-0,3%	79 411	-266	+6,0%
3-к.кв.	+1,0%	77 862	+781	+8,3%
Индексы "Вторички" по кол-ву комнат
1-к.кв.	-1,1%	82 976	-938	+6,6%
2-к.кв.	-0,5%	78 374	-361	+6,1%
3-к.кв.	+0,7%	77 630	+555	+9,8%
Индексы новостроек по кол-ву комнат
1-к.кв.	+0,1%	84 940	+106	+8,5%
2-к.кв.	-0,1%	81 354	-92	+6,4%
3-к.кв.	+1,5%	78 260	+1167	+5,8%
Индексы по материалам домов
Кирпич	-0,2%	77 255	-157	+7,0%
Панель	-0,1%	78 643	-71	+8,1%
Индексы по типажам
«Хрущевка»	-0,2%	71 955	-150	+8,7%
«Брежневка»	-1,0%	70 858	-703	+9,8%
«Чешка»	-1,2%	74 162	-900	+9,7%
Современная	+0,8%	82 791	+657	+8,5%

Ипотека в Воронежской области в сентябре 2022 года

По данным Банка России в сентябре 2022 в Воронежской области объем ипотечных кредитов составил 5,855 млрд. рублей, при количестве - 1935 шт. В процентах по отношению к июлю 2022 г. прирост кол-ва на +19,89%, а объем на +15,26%. По сравнению с сентябрём прошлого года, воронежцы взяли меньше кредитов: 1935 шт. против 2365 шт. в сентябре 2021 (-26,80%). Объём снизился на: -0,96%.

Средняя величина займа составляет 3,02 млн. руб. (-3,86% за месяц) Процентная ставка по ипотечным кредитам: 7,45% (снизилась на 2 процентных пунктов). В долёвках ставка остаётся меньше 5 процентов - 4,81%. Средний срок ипотечного займа составляет 23,15 лет.

Динамика за 2015-2022 гг. следующая:

Объем ипотеки по ДДУ в сентябре составил 37,49% от общего объема. В денежном эквиваленте в сентябре застройщики на ипотеке заработали 2,2 млрд. рублей. Средняя ставка ипотеки в рамках договоров долевого участия в сентябре: 4,81%. По сравнению с августом 2022 г. количество договоров долевого участия выросло: +34,46%, а объём: +18,58%. Если сравнить с сентябрём прошлого года, то объем вырос на 19,16%, а количество - снизилось: -16,47%.

Поговорим о задолженности по кредитам и ипотеки, в том числе просроченной. Задолженность в сентябре 2022 г. по всем кредитам в Воронежской области, включая ипотечные составляет 320,919 млрд. рублей. Из них – 4,75% просроченные.

Объем просроченной ипотеки в сентябре 2022 года снизился до: 0,65%. По ипотеке жители Воронежской области должны банкам 158,781 млрд. рублей.

Что с жильём в октябре в Москве?

Московская недвижимость дешевеет: -0,8% в октябре. Средняя цена квадратного метра в Москве – 255,7 тыс. рублей, а в Новой – 200,4 тыс. рублей.

Темпы снижения цен на вторичное жильё ускорились. Быстрее всего дешевеет старая Москва, так как изначально переоценена значительнее. В Новой Москве быстрее всего дешевеют одно- и двухкомнатные квартиры. Изначально их покупали как инвестиции, но «что-то пошло не так». Поэтому они оказались переоцененными значительнее. В старой Москве сильнее всех подешевел Юго-Восточный округ (-1,6% за месяц).

Основная проблема московского жилья, как в целом жилья в России – это превышение предложения над спросом. В Москве число квартир в продаже выросло на 20%. А за последние три месяца предложение выросло более, чем на 60%, достигнув максимальных значений за всю историю рынка.

Самое главное событие сентября – рекордные объёмы предложения, которые только в прошлом месяце увеличились на 15-20%.

ИТОГО

Цены в Воронеже снова топчутся вокруг отметки 80 тысяч за квадратный метр: то преодолевая отметку, то возвращается назад. Ипотека по объёмам выдачи практически восстановилась. В сентябре прошлого года было выдано равный объём: 6259. Проценты выданной ипотеки по договорам долевого участия снова меньше 5%: 4,81%. Напомним, что ещё в 2016 году ставка по ипотеке по ДДУ составляла 11%.

В тоже время в США текущая ставка по ипотеке составляет 6,9% при 20% первоначальном взносе на 30 лет. Увеличение предложение при текущем спросе негативном скажется на рынке недвижимости. С другой стороны, недоверие к международным активам и фондовой бирже будет поддерживать рынок на плаву.