Обзор рынка жилья за сентярь 2019 года г. Воронежа

09.10.2019 в 04:12 Аналитика недвижимости

Жильё дорожает. Застройщики поднимают цены, ипотека помогает. На каком уровне потолок цен?

Согласно данным аналитического отдела компании INFOLINE (vrx.ru) в сентярбе 2019 года цены на недвижимость в Воронеже продолжили рост: +1,1% (+530 руб./кв.м.). Сейчас жильё в Воронеже стоит в среднем 49 537 рублей за квадратный метр. С начала года они выросли на +8,7% или +3952 руб./кв.м.

Если посмотреть на сентябрь прошлого года, то в 2018 году цены росли меньшими темпами: +0,5%. Тогда квадратный метр стоил 44 139 руб., что на 5 398 рублей меньше, чем сейчас.

В новостройках за сентябрь средняя цена квадратного метра выросла: +1,0% до 50 575 руб./кв.м. (+493 руб./кв.м.). С начала года рост цены выросли на +11,9% или +5371 руб./кв.м. В сентябре 2018 цена составляла 43 734 руб./кв.м. (+6841 руб./кв.м за год).

На вторичном рынке за сентябрь цена выросла: +0,4% (+194 руб./кв.м) и остановилась на отметке – 48 378 руб./кв.м. С начала года рост составил +5,6% или +2567 руб.кв/.м. В сентябре 2018 цена составила 44 377 руб./кв.м. (+4001руб./кв.м. за год).

Прирост цен в Воронеже за сентябрь

Рассмотрим более детально:

Сегмент	прирост %	индекс р/м²	прирост р/м²	Годовой прирост
Общий индекс по кол-ву комнат
1-к.кв.	+0,9%	50 096	+464	+7,5%
2-к.кв.	+1,1%	50 032	+543	+9,7%
3-к.кв.	+0,9%	48 707	+425	+7,9%
Индексы "Вторички" по кол-ву комнат
1-к.кв.	+0,2%	49 931	+121	+4,9%
2-к.кв.	+0,7%	48 953	+323	+6,1%
3-к.кв.	+0,2%	47 395	+103	+5,1%
Индексы новостроек по кол-ву комнат
1-к.кв.	+1,6%	50 213	+783	+10,7%
2-к.кв.	+0,9%	51 017	+471	+14,2%
3-к.кв.	+0,6%	49 985	+285	+10,4%
Индексы по материалам домов
Кирпич	+0,4%	48 059	+195	+5,5%
Панель	+0,4%	46 680	+207	+6,6%
Индексы по типажам
«Хрущевка»	-0,4%	43 626	-171	+4,6%
«Брежневка»	+0,4%	43 450	+173	+4,2%
«Чешка»	+0,5%	45 040	+207	+4,3%
Современная	+0,9%	50 950	+442	+10,0%

Ипотека в Воронежской области в августе 2019 года. Ипотека восстановилась?

По данным Банка России в августе 2019 в Воронежской области объем ипотечных кредитов вырос 3,115 млрд. рублей, при количестве - 1 776 шт. Объем за месяц вырос на +15,11%, а количество на +15,25%.

По сравнению с августом прошлого года, воронежцы взяли меньше кредитов: 1776 шт. против 1949 шт. в августе 2018 (-8,88%). Объем уменьшился не так значительно: -2,78%.

Средняя величина займа составила 1,7539 млн. руб., процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась: с 10,23% до 9,86%. В долёвках ставка аналогично снизилась: с 9,97% до 9,39%. Постепенно немного снизился и средний срок ипотечного займа - 222,1 месяцев, т.е. 18,5 лет.

Динамика за 2015-2019 гг. следующая:

Объем ипотеки по ДДУ в августе составил 30,98% от общего объема. В денежном эквиваленте в августе застройщики на ипотеке заработали 965 млн. рублей. Средняя ставка ипотеки в рамках договоров долевого участия в июле: 9,39%.

Довольна интересна динамика: по сравнению с августом количество договоров долевого участия увеличилось кардинально на +31,68%, а объем ещё сильнее на: +47,33%. Если сравнить с августом прошлого года объем вырос на +5,81%.

Поговорим о задолженности по кредитам и ипотеки, в том числе просроченной. Задолженность по всем кредитам, включая ипотечные составляет 211,07 млрд. рублей. Из них – 4,54% просроченные. Она снижается в начале года – 5,08%. По ипотеке жители Воронежской области должны банкам 90,93 млрд. рублей, а просрочены - только 1,12%.

Что с жильём в сентябре в Москве?

Августовский рост активности в сентябре сошёл на нет. За сентябрь цены в столице выросли на +0,2% до 176 605 руб./кв.м. При этом в августе цены выросли на +0,5%. Интересна структура роста цен: дешевые квартиры в сентябре наоборот подешевели.

Намеченный рост цен на жильё уже начал захлебываться, так и не показав своей силы. Покупателей дешевого жилья очень много, но они самые чувствительные к бюджету.

Снижение ипотечных ставок стало драйвером на пару месяцев, а сейчас спрос уже снизился. Этого недостаточно для устойчивого роста цен на жильё.

ИТОГО

Стоимость жилья в Воронеже уверено растет. В сентябре быстрее всех росли однокомнатные квартиры в новостройках – 1,6% за месяц при стоимости квадратного метра в 50 213 руб.

С начала года ощутимо выросли двухкомнатные в новостройках: +14,2% за 9 месяцев или +6325 руб./кв.м. То есть двухкомнатная площадью 55 кв.м. выросла в цене на 348 тыс. рублей.

Процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются – 9,86%. Они стали меньше, чем вначале года (9,87%). Однако до минимальных значений в 9,39% в октябре 2018 года пока ещё далеко.

Банки планируют понижения процентных ставок ещё до конца года, этому будет способствовать и политика ЦБ РФ. Поэтому в конце года мы можем достигнуть минимальных октябрьских ставок прошлого года.

Что будет с ценами в Воронеже? Свой прогноз высказал Евгений Лавриненко, директор INFOLINE в статье: «Наш взгляд на рынок жилой недвижимости». Почитайте, будет интересно.

Почему недвижимость может дорожать? Цены на жильё в Воронеже достаточно низкие по сравнению с соседними крупными городами. Сравнение цен и зарплат по соседним регионам читайте скоро.

Моё субъективное мнение – на рынке будет медленный сходящий прирост цен до конца года. Застройщики повышают цены, жильё действительно в Воронеже недорогое (пока). Но ипотечные ставки не могут снижаться бесконечно, а, это единственный краткосрочный драйвер на рынке. Доходы падают, цены растут, доллар дорожает.