Поиск недвижимости - 25843 объектов
Разделы:
Объекты:
Адрес
Площадь: от
до кв.м
Цена: от
до рублей

Почему цены на жильё растут и кому это выгодно?

Всем. Рост цен выгоден всем, но всегда цена = стоимости. Рынок развивается циклично. Цены на пике цикла не адекватны, как поведение участников рынка, да и рынка в целом

У большинства людей сложилась установка, что жильё – это надежный актив и цены всегда растут. Но это не всегда в обоих отношениях.

Рынок стремится всегда вверх, но упирается в потолок. Некоторые рынок недвижимости сравнивают с фондовым или валютным рынком. Рынок недвижимости более инертен и абсолютное большинство стремится к росту цен.

Однако можно на рынок можно влиять, провоцировать рост цен.

Никогда не замечали, что после новостей о росте недвижимости в той или иной стране, в обозримом будущем происходит падение цен? Например, можно вспомнить ажиотаж болгарской и дубайской недвижимости. Цены росли до того момента, когда на рынок зашёл массовый покупатель. После этого всё остановилось, потом цены снизились.

На рынок недвижимости действительно можно влиять, однако это сложная задача в силу его инертности. Однако она же (инертность) и позволяет выйти из него перед началом хаоса, кризиса.

Давайте рассмотрим, кто может влиять на рынок недвижимости

1.Инвесторы

Представим ситуацию, что крупный фонд решил купить пул из объектов недвижимости в одном из регионов страны. Зачастую это проявляется на зарубежных рынках недвижимости в странах второго, третьего мира. Само собой, инвестор, вкладывая большие средства, скупая или строя новую недвижимость, подталкивает цены вверх.

Инвесторы первой руки (так их назовем) строят и/или покупают по минимальным ценам.

Данную тенденцию замечают инвесторы второй руки. Часто на этом этапе и заканчиваются умные деньги.

Инвесторы третьей руки или массовый инвестор приходит на рынок тогда, когда об этом становится известно в профессиональных изданиях, СМИ. СМИ подогревает интерес массовых инвесторов прошлыми показателями роста цен, и они начинают скупать недвижимость, ожидая ещё большего роста цен. Но самая интересная, ликвидная недвижимость уже у инвесторов первой и второй руки. Цены продолжают свой рост.

Посмотрите на количество 1-комнатных квартир в том же северном районе, очень много их в итоге сдается в аренду

Любая инвестиция имеет цель получение профита. Получает инвестор его тогда, когда выходит из инвестиции. Как выйти инвесторам первой и второй руки с большей прибылью? Правильно, за счет инвесторов третьей руки. Им нужен рынок для продажи недвижимости. Этим рынком становимся неквалифицированные массовые инвесторы. Иногда в «лазейку» попадают и крупные фонды. 

В итоге на рынке часто не остаётся заинтересованных покупателей, поэтому именно инвесторы третьей руки недополучают прибыль или терпят убытки.

2. Банки

Развитие ипотечного кредитования постоянно подталкивают цены вверх и мотивирует вкладывать в недвижимость. Банки заинтересованы в росте цен, т.к. взаимозависимо растут и объемы каждого ипотечного кредита.

При этом, часто люди ждут понижения ипотечных ставок, но забывают об одном: цены, чаще всего, растут при снижении ипотечных ставок. То есть ежемесячный платеж по ипотечным ставкам сохраняется на прежнем уровне. Например, квартира стоимостью 2,5 млн. рублей при ипотечной ставке 10%, 20-летнем сроке погашения и 30% взносе обходится в 16 888 рублей за месяц.

Если ставка снизилась до 9%, а стоимость жилья выросла на 10% до 2,75 млн. руб., ежемесячный платеж составит 17 320 руб. Стоимость жилья выросла на 10%, а ипотека снизилась на 10%, но ежемесячный платеж даже вырос.

Сложная ситуация может сложится, если недвижимость подешевеет, а платить банку придется исходя из первоначальной цены. Такой вариант вполне возможен, читайте в нашей статье: "Наш взгляд на рынок жилой недвижимости"

Кроме того, квартира в ипотеку – она не совсем ваша. Она находится в залоге у банка, поэтому ему выгодно иметь дорожающую недвижимость в активе. 

Как пример, можно привести текущую ситуацию на рынке недвижимости в США. Банки обвиняют в том, что они не выставляют на рынок все объекты. Спрос выше предложения и цены растут. Объективным факторов, подчеркивающим их направленное воздействие на рынок является то, что текущий индекс заявок на ипотеку не высок. В пиковый 2005 года индекс достигал 497, а сейчас находится на уровне 250, то есть в 2 раза ниже. Но цены уже опережают пиковые значения 2005-2006 годов.  

По оценкам экспертов половина всех свободных домов в США остаются вне рынка, ими владеют банки и манипулируют рынками, стремясь повысить цены.

3. Правительство

Государство заинтересовано в дорожающей недвижимости. Дорогая недвижимость – больше налоговых поступлений. Дорожают квартиры, строительные компании процветают, а строительство – один из факторов благосостояния городов.

4. Риелторы

Если цены растут, то повышается спрос, а значит увеличивается средний чек сделки. Рост чека сделки – рост доходов риелторов. Да, на рынке каждый заинтересован в «своём куске пирога».

5. Владельцы

Кроме заинтересованных инвесторов и банкиров, многие владельцы недвижимости аналогично ожидают роста цен. Им рост приносит дополнительный доход в случае продажи недвижимости в будущем.

6. Текущие покупатели

Да, даже те, кто покупает недвижимость ожидают роста цен в будущем, тем самым оправдывая свою покупку с точки зрения инвестиций.

Но всё не совсем так.

Принимать решения надо исходя из реальностей своих потребностей и реалий рынка. Когда в конце 2014 года после роста курса доллара люди покупали квартиры в качестве инвестиций, но продать дороже смогли только в этом году. Для сравнения выкладываем динамику цен на вторичное жильё в городе Воронеж. Подробнее текущую ситуацию на рынке жилья в Воронеже смотрите в разделе «Аналитика»

Только в сентябре 2019 г. владелец квартиры в Северном сможет продать недвижимость с выгодой 1,5% за 5 лет 9 месяцев. В то время, рублевый депозит 39,24% по средним ставкам. Фактически ставки во многих банках были выше.

Даже, если учесть среднюю доходность сдачи жилья в 5%, то получается всего 28,75%. Это всё равно ниже, чем рублевый депозит за данный промежуток времени.

Статья лишь даёт почву для размышлений и ни в коем случае не является руководство к действию.

Ярослав Лавриненко «INFOLINE. Аналитика»

Комментарии читателей (0)

Ваше имя:
Комментарий:
Антиспамный код:
 

Последнии статьи тематики