Поиск недвижимости - 25843 объектов
Разделы:
Объекты:
Адрес
Площадь: от
до кв.м
Цена: от
до рублей

Рынок аренды жилья глазами правительства

Сейчас идет много разговоров об инициативе правительства по арендному рынку жилья, изменению законодательства и вливания денег в этот сектор. Давайте проанализируем ситуацию.

На программе "Диалог" канала Россия-24, Антон Глушков (президент ассоциации "Национальное объединение строителей"), задал вопрос по проблемам в строительстве жилья. Лучше привести дословную цитату из стенограммы:

"В соответствии с национальным проектом «Жильё и городская среда» у нас ежегодно количество семей, которые улучшают свои жилищные условия, должно прирастать. Но, видя состояние с фактическими доходами населения, величиной процентной ставки по ипотеке, которая тоже отличается от заявленного в национальном проекте, рассчитывать в ближайшее время на значительное увеличение спроса на жильё вряд ли приходится. Мировой опыт говорит, что замещение приобретения в собственность жилья – это цивилизованный рынок арендного жилья. В России эта практика на сегодня не прижилась, потому что срок окупаемости инвестиций в подобного рода проекты составляет порядка 17 лет. И на сегодня они непривлекательны для бизнеса.

Дмитрий Анатольевич, возможно ли в ближайшее время со стороны Правительства принятие стимулирующих мер для частного бизнеса, который бы инвестировал и развивал рынок арендного жилья?"

Как вы понимаете, в вопросе есть и ответ. Вначале премьер министр Д. Медведев рассказал про наш менталитет, вставил мобильность рабочей силы по стране, как плохо было тогда и как будет хорошо завтра:

«Арендное жильё – это полезная история, она повышает мобильность, люди могут активнее перемещаться по стране. Наконец, арендное жильё – это в известной степени выбор, что человеку ценнее: вложиться в квартиру, и постоянно ей пользоваться, или сохранить часть накоплений, но за счёт этого решать другие задачи. Это набор психологических моментов. Но есть и экономические проблемы. Нам надо стимулировать строительство жилья, которое можно было бы сдавать в аренду».

Позже, микрофон взял Якушев, министр строительства и ЖКХ, стало понятно что у нас с рынком аренды все хорошо, мы развиваемся, денег правительству давать стоит, но с умом.

Если Вам интересно посмотреть видео этой передачи, мы выставили тайминг с нужной минуты. По времени там ровно 10 минут ... регламент ;)


Я выскажу свои сугубо субъективные мысли этой выдержке, вы же можете высказаться в комментарии.

Падает спрос

Спрос сжимается и строительный сегмент ищет новые рынки сбыта. И это является пожалуй главной проблемой и не только у строителей.

Программа «Жильё и городская среда»

Этот нац.проект в том виде, в котором он есть - не работает. И собственно одна из причин - платежеспособный спрос. Как говорил сам Медведев - "Денег нет, но ....". Идет как борьба за выделенные деньги, так и способ реализации программы. На программу выделено более 1 трлн. рублей.

Согласно официальному документу, у программы 5 задач:

  1. Обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 процентов
  2. Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год
  3. Кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30 процентов, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза
  4. Создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, увеличение доли граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды
  5. Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда

С ипотекой скорее всего получится выйти на заявленные цифры, но вот со увеличение объема очень большие проблемы. В 2019 мы не увеличили, а уменьшили количество нового жилья. В 2018 году введено 75,33 млн. кв. метров, что на 5% меньше 2017. В этом году, возможно цифры будут лучше как обещает Якушев. Но в любом случае, удвоения пока не видно на горизонте.

Кому это адресовано

На мой взгляд это достаточно важный пункт. Это посыл все таки бизнесу и бизнесу не маленькому. Якушев на примерах как раз и показал это. Грубо говоря, появляются дома, даже кварталы полностью сдающиеся в аренду с управляющими и соответственной инфраструктурой.

На самом деле хорошая задумка с точки зрения бизнеса. Вы, как владелец, можете регулировать всю местную инфраструктуру - спортзалы, магазины, охрану, сферу услуг и т.д. Ведь очень часто сложно договорится с владельцем, а вот с арендодателя можно поставить в определенные рамки. К тому же ценами можно четко структурировать районы по уровню доходности и это пожалуй неизбежный и очень плохой фактор с  точки зрения социальной составляющей. Мы можем получить "черные и белые районы".

Из плюсов, это будет доступно сразу. То есть вам не надо вкладывать огромную сумму, чтобы купить коттедж в Лесково. Но это, несомненно, пока ваши доходы это позволяют. Но опять таки же, меньше рисков.

Из минусов, недвижимость все таки рассматривается как защитный актив. По крайней мере, и мы писали об этом в предыдущей статье, рост цен на недвижимость обгоняет официальную инфляцию.

Однако, в одном из наших исследований "Ипотека или аренда. Что выгодней?", мы показали, что с точки зрения выгоды, гораздо интересней как раз снимать жилье. Но опять таки же, с текущими ценами и текущими ипотечными ставками.

К примеру, возьмем 1-комнатную квартиру в северном районе. Вы можете посмотреть, что в среднем ее цена будет в районе 1,8 - 2 млн. рублей, а снять подобную квартиру там же можно за 8-10 тыс. рублей в месяц. Это отношение равно 16.67 - по сути 16,8 лет аренды = стоимости квартиры.

В мировой практике считается, что отношение цены к аренде до 15 означает целесообразность покупки. 15 - 20 - обычно лучше снимать жилье, чем покупать, а выше однозначно аренда. Но опять таки же - зависит от ипотечных ставок.

P.S. И я думаю они эту экономику хорошо знают ;)

Регулирование

Из всего вышеизложенного ясно, что закон по найму будет переписан и думается уже скоро. Как и что - не берусь предполагать. Однако, с учетом того что этот рынок практически ни как не урегулирован, думаю это хороший сигнал. Но вот как он обернется для простых смертных, тут у меня сомнения. Практика показывает, что об этом не очень часто задумываются.

Итого

Подводя итоги, можно сказать главное - рынок жилой недвижимости будет меняться и в долгосрочной перспективе очень сильно.

Пусть меня закидают помидорами, но я думаю это хорошая инициатива нашего горячо "любимого" правительства.  Это реально даст отрасли целое направление. К тому же, для муниципалитетов графа "строительство" это одна из важнейших статей дохода.

С точки зрения людей, которые снимают жилье, один из плюсов - они получат гарантии. Ведь для людей это реальная проблема, гарантии по срокам найма. Качество, комфорт по инфраструктуре. Конечно это произойдет не сразу, но мировой опыт показывает, насколько это реально. К примеру в тех же штатах - целые комьюнити под аренду. Т.е. вы имеете спортивную площадку, охрану, зону барбекю, бассейн и т.д. В зависимости от кошелька.

С другой стороны, если урегулирование забудет про "частный" сектор, где люди сдают вторую квартиру, или ужесточат к ним требования - будет весьма печально. И к сожалению это вполне реально.

Самые большие опасения в том, что начнут давить на людей другими факторами, в угоду бизнесу.

Но пока мы не увидим хотя бы законопроект, рано говорить о прогнозах.

И возвращаясь к главному пункту: пока не начнут расти реальные доходы населения, картина кардинально не поменяется. И я надеюсь в правительстве это уже осознали в полной мере, что вселяет надежду.

Евгений ЛАВРИНЕНКО

Комментарии читателей (2)

Антон

На мой взгляд, это будет опять выгодно только бизнесу. Жильё будут иметь только богатые люди, а остальные - снимать. Хорошо или плохо, не знаю. Но жить в своём доме или квартире - эмоционально комфортнее.

Анатолий

Сдаю несколько квартир в аренду. Это гемморой ещё тот. Я бы сам купил в таком комплексе квартиру, с адекватной управляющей компанией. Чтобы сама сдавала и т.п. за %

Ваше имя:
Комментарий:
Антиспамный код:
 

Последнии статьи тематики