На программе "Диалог" канала Россия-24, Антон Глушков (президент ассоциации "Национальное объединение строителей"), задал вопрос по проблемам в строительстве жилья. Лучше привести дословную цитату из стенограммы:
"В соответствии с национальным проектом «Жильё и городская среда» у нас ежегодно количество семей, которые улучшают свои жилищные условия, должно прирастать. Но, видя состояние с фактическими доходами населения, величиной процентной ставки по ипотеке, которая тоже отличается от заявленного в национальном проекте, рассчитывать в ближайшее время на значительное увеличение спроса на жильё вряд ли приходится. Мировой опыт говорит, что замещение приобретения в собственность жилья – это цивилизованный рынок арендного жилья. В России эта практика на сегодня не прижилась, потому что срок окупаемости инвестиций в подобного рода проекты составляет порядка 17 лет. И на сегодня они непривлекательны для бизнеса.
Дмитрий Анатольевич, возможно ли в ближайшее время со стороны Правительства принятие стимулирующих мер для частного бизнеса, который бы инвестировал и развивал рынок арендного жилья?"
Как вы понимаете, в вопросе есть и ответ. Вначале премьер министр Д. Медведев рассказал про наш менталитет, вставил мобильность рабочей силы по стране, как плохо было тогда и как будет хорошо завтра:
«Арендное жильё – это полезная история, она повышает мобильность, люди могут активнее перемещаться по стране. Наконец, арендное жильё – это в известной степени выбор, что человеку ценнее: вложиться в квартиру, и постоянно ей пользоваться, или сохранить часть накоплений, но за счёт этого решать другие задачи. Это набор психологических моментов. Но есть и экономические проблемы. Нам надо стимулировать строительство жилья, которое можно было бы сдавать в аренду».
Позже, микрофон взял Якушев, министр строительства и ЖКХ, стало понятно что у нас с рынком аренды все хорошо, мы развиваемся, денег правительству давать стоит, но с умом.
Если Вам интересно посмотреть видео этой передачи, мы выставили тайминг с нужной минуты. По времени там ровно 10 минут ... регламент ;)
Я выскажу свои сугубо субъективные мысли этой выдержке, вы же можете высказаться в комментарии.
Падает спрос
Спрос сжимается и строительный сегмент ищет новые рынки сбыта. И это является пожалуй главной проблемой и не только у строителей.
Программа «Жильё и городская среда»
Этот нац.проект в том виде, в котором он есть - не работает. И собственно одна из причин - платежеспособный спрос. Как говорил сам Медведев - "Денег нет, но ....". Идет как борьба за выделенные деньги, так и способ реализации программы. На программу выделено более 1 трлн. рублей.
Согласно официальному документу, у программы 5 задач:
- Обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 процентов
- Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год
- Кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30 процентов, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза
- Создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, увеличение доли граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды
- Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда
С ипотекой скорее всего получится выйти на заявленные цифры, но вот со увеличение объема очень большие проблемы. В 2019 мы не увеличили, а уменьшили количество нового жилья. В 2018 году введено 75,33 млн. кв. метров, что на 5% меньше 2017. В этом году, возможно цифры будут лучше как обещает Якушев. Но в любом случае, удвоения пока не видно на горизонте.
Кому это адресовано
На мой взгляд это достаточно важный пункт. Это посыл все таки бизнесу и бизнесу не маленькому. Якушев на примерах как раз и показал это. Грубо говоря, появляются дома, даже кварталы полностью сдающиеся в аренду с управляющими и соответственной инфраструктурой.
На самом деле хорошая задумка с точки зрения бизнеса. Вы, как владелец, можете регулировать всю местную инфраструктуру - спортзалы, магазины, охрану, сферу услуг и т.д. Ведь очень часто сложно договорится с владельцем, а вот с арендодателя можно поставить в определенные рамки. К тому же ценами можно четко структурировать районы по уровню доходности и это пожалуй неизбежный и очень плохой фактор с точки зрения социальной составляющей. Мы можем получить "черные и белые районы".
Из плюсов, это будет доступно сразу. То есть вам не надо вкладывать огромную сумму, чтобы купить коттедж в Лесково. Но это, несомненно, пока ваши доходы это позволяют. Но опять таки же, меньше рисков.
Из минусов, недвижимость все таки рассматривается как защитный актив. По крайней мере, и мы писали об этом в предыдущей статье, рост цен на недвижимость обгоняет официальную инфляцию.
Однако, в одном из наших исследований "Ипотека или аренда. Что выгодней?", мы показали, что с точки зрения выгоды, гораздо интересней как раз снимать жилье. Но опять таки же, с текущими ценами и текущими ипотечными ставками.
К примеру, возьмем 1-комнатную квартиру в северном районе. Вы можете посмотреть, что в среднем ее цена будет в районе 1,8 - 2 млн. рублей, а снять подобную квартиру там же можно за 8-10 тыс. рублей в месяц. Это отношение равно 16.67 - по сути 16,8 лет аренды = стоимости квартиры.
В мировой практике считается, что отношение цены к аренде до 15 означает целесообразность покупки. 15 - 20 - обычно лучше снимать жилье, чем покупать, а выше однозначно аренда. Но опять таки же - зависит от ипотечных ставок.
P.S. И я думаю они эту экономику хорошо знают ;)
Регулирование
Из всего вышеизложенного ясно, что закон по найму будет переписан и думается уже скоро. Как и что - не берусь предполагать. Однако, с учетом того что этот рынок практически ни как не урегулирован, думаю это хороший сигнал. Но вот как он обернется для простых смертных, тут у меня сомнения. Практика показывает, что об этом не очень часто задумываются.
Итого
Подводя итоги, можно сказать главное - рынок жилой недвижимости будет меняться и в долгосрочной перспективе очень сильно.
Пусть меня закидают помидорами, но я думаю это хорошая инициатива нашего горячо "любимого" правительства. Это реально даст отрасли целое направление. К тому же, для муниципалитетов графа "строительство" это одна из важнейших статей дохода.
С точки зрения людей, которые снимают жилье, один из плюсов - они получат гарантии. Ведь для людей это реальная проблема, гарантии по срокам найма. Качество, комфорт по инфраструктуре. Конечно это произойдет не сразу, но мировой опыт показывает, насколько это реально. К примеру в тех же штатах - целые комьюнити под аренду. Т.е. вы имеете спортивную площадку, охрану, зону барбекю, бассейн и т.д. В зависимости от кошелька.
С другой стороны, если урегулирование забудет про "частный" сектор, где люди сдают вторую квартиру, или ужесточат к ним требования - будет весьма печально. И к сожалению это вполне реально.
Самые большие опасения в том, что начнут давить на людей другими факторами, в угоду бизнесу.
Но пока мы не увидим хотя бы законопроект, рано говорить о прогнозах.
И возвращаясь к главному пункту: пока не начнут расти реальные доходы населения, картина кардинально не поменяется. И я надеюсь в правительстве это уже осознали в полной мере, что вселяет надежду.
Обзор рынка жилья за август 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за июль 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за июнь 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за май 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за апрель 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за март 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за февраль 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за январь 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за декабрь 2022 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за ноябрь 2022 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за октябрь 2022 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за сентябрь 2022 года г. Воронежа