Поиск недвижимости - 25690 объектов
Разделы:
Объекты:
Адрес
Площадь: от
до кв.м
Цена: от
до рублей

Наш взгляд на рынок жилой недвижимости

Мы свели ряд показателей, чтобы выяснить - что будет происходит на рынке жилой недвижимости в ближайшей перспективе

Текущий 2019 год для рынка недвижимости не самый лучший, с точки зрения профессиональных участников. Некоторые оптимистически смотрят в будущее, другие - в темных красках. Попробуем выяснить причинно-следственные связи.

Ипотека

По показателям, ипотечный спрос имеет четко выраженную сезонность. Как правило с начало года идет рост и достигает пика в конце года, с небольшим откатом в летний период и резким взрывным спросом начиная с сентября.

Но как мы видим, в текущем году какой-либо тренд полностью сломан. График больше всего напоминает хаотичность, но по сути у нас стагнация.

За счет снижения ключевой ставки ЦБ, ипотечные ставки тоже снижаются. Сейчас банки предлагают кредит по ипотеке около 9%. К примеру: Сбербанк - 9.1%, ВТБ - от 8.9%, Открытие - 9%. При этом открыты программы рефинансирования под 9.6%.

Это показатель на уровне середины 2018 года, когда государство предлагало льготные программы и на сегодня это пик объемов кредитования. К концу года, скорее всего, ЦБ снизит ключевую ставку еще на 0,25 б.п., что в свою очередь снизит процентные ставки по кредитам.

Рассмотрим динамику изменений инфляции, заработной платы и недвижимости в Воронеже

Интересно сравнить данные по инфляции ЦБ РФ, уровень заработанной платы в Воронеже (по данным Росстата) и индекс недвижимости  INFOLINE.

ГодИнфляция
ЦБ РФ
%
Заработная
плата
Воронеж
Индекс
недвижимости
Воронеж
руб Прирост
%
р/кв.мПрирост
%
200510,9153820148460
200696750
25,421775319,58
200711,87873129,352861561,18
200813,281149031,63619226,48
20098,81278611,9835381-2,24
20108,781433712,1333954
-4,03
20116,11605411,98369448,81
20126,581953821,743084
16,62
20136,452220413,65460846,96
201411,36240048,11470982,2
201512,9250354,3474000,64
20165,4267586,8845127-4,8
20172,5283385,943180-4,31
201843126710,4439631,81
20195,53500011,94477468,6


Из графика видно, что заработная плата и недвижимость имеют корреляцию, двигаясь практически синхронно, но вот инфляция в некоторых моментах идет в противоход. По сути мы видим, что инфляция не имеет корреляции ни с з/п , ни с недвижимостью, что навивает на странные мысли.

Интересно также посмотреть на график абсолютного прироста относительно 2005 года.

Как видим, график заработных плат значительно опережает рост недвижимости, которая в свою очередь, немного опережает инфляцию, но с 2015 года имеет тенденцию на схождение графиков.

С 2005 года, рост заработанных плат составил 650%, рост недвижимости 321%, а инфляции 293%. Тут делаем удивленный взгляд и продолжаем...

Здесь нам стоит пересчитать стоимость жилья в заработных платах, так сказать индекс "зарплатометров":


И бинго, доступность жилья за все это время только увеличивалась и с 2005 года стала доступнее в 2 раза. Если в 2005 (собственно как и в 2009) можно было купить 0,36 квадратных метров, то сейчас уже 0,72!

Вспомним, что ипотека стала гораздо доступнее и с учетом всех этих показателей, мы получаем отличный результат. Возникает только один маленький вопрос, почему падает спрос и мы ощущаем весьма заметные проблемы на рынке?

Ответ заключается в том, что изменилась структура потребления. Если посмотреть на реальные доходы населения (РДН), то мы увидим другую картину, где доходы отстают от стоимости недвижимости. 6 год подряд этот показатель падает и в этом году нам обещают всего 0,1%. Конечно, график стоило бы пересчитать с учетом инфляции, но нам видится основная проблема именно в этом.


Да, Воронеж очень сильно застраивается и если в 2005 годы было построено всего 9943 квартир, то в 2016 был пик 26846 квартир. И далее спад: в 2017 - 24249 квартир, а в 2018 - 21927.

Кстати, интересен тот факт, что по данным Воронежстата и покомнатная структура в строительстве новых квартир тоже поменялась и весьма значительно:

Объект2005
%
2010
%
2015
%
2016
%
2017
%
2018
%
1-комнатные 26.2 36.5 45.2 52.5 47.9 49.1
2-комнатные 37.5 36.5 29.36 28.9 27.7 24.4
3-комнатные 24.3 18.8 19.3 13.4 18.5 16.5
4-комнатные 12 8.26.25.25.910

Но что более всего интересно, это то что общее количество квартир в регионе с 2014 года падает. По данным Воронежского росстата:

Объект 2000
тыс
2014
тыс
2015
тыс
2016
тыс
2017
тыс
2018
тыс
Всего 1011 1346 1190 1210 1232 1253
1-комнатные 233 317 287 298 309 319
2-комнатные 389 518 442 447 453 459
3-комнатные 286 370 328 330 334 337
4-х и более 103141133135136138

Итого

Скорее всего ипотечные ставки снизятся к концу года до 8,2 - 8,5% и это хороший сигнал, но мы не думаем что будет сильный всплеск объемов ипотечных займов. Скорее всего мы не выйдем на уровни прошлого года.

С другой стороны, пока не начнут расти реальные доходы населения рынок не получит необходимый ему спрос. Поэтому в текущей парадигме, нас ожидает вялотекущий процесс.

Строители вынужденны поднимать цены, так как растет нагрузка (та же эскроу) и себестоимость. Поэтому мы и получили такой приличный рост цен в этом году. Но с учетом всего, мы не видим перспектив для дальнейшего бурного роста стоимости нового жилья.

P.S. Здесь мы не рассматривали макроэкономические факторы, которые могут изменить положение дел.

Евгений Лавриненко, «INFOLINE. Аналитика»

Комментарии читателей (2)

Максим

Много информации для размышления. Особенно понравились зарплатомеры.

Владимир Лукин

Спасибо за статью. Убедительная аргументация.

Ваше имя:
Комментарий:
Антиспамный код:
 

Последнии статьи тематики