Наш взгляд на рынок жилой недвижимости

23.09.2019 в 08:08 Аналитика недвижимости

Мы свели ряд показателей, чтобы выяснить - что будет происходит на рынке жилой недвижимости в ближайшей перспективе

Текущий 2019 год для рынка недвижимости не самый лучший, с точки зрения профессиональных участников. Некоторые оптимистически смотрят в будущее, другие - в темных красках. Попробуем выяснить причинно-следственные связи.

Ипотека

По показателям, ипотечный спрос имеет четко выраженную сезонность. Как правило с начало года идет рост и достигает пика в конце года, с небольшим откатом в летний период и резким взрывным спросом начиная с сентября.

Но как мы видим, в текущем году какой-либо тренд полностью сломан. График больше всего напоминает хаотичность, но по сути у нас стагнация.

За счет снижения ключевой ставки ЦБ, ипотечные ставки тоже снижаются. Сейчас банки предлагают кредит по ипотеке около 9%. К примеру: Сбербанк - 9.1%, ВТБ - от 8.9%, Открытие - 9%. При этом открыты программы рефинансирования под 9.6%.

Это показатель на уровне середины 2018 года, когда государство предлагало льготные программы и на сегодня это пик объемов кредитования. К концу года, скорее всего, ЦБ снизит ключевую ставку еще на 0,25 б.п., что в свою очередь снизит процентные ставки по кредитам.

Рассмотрим динамику изменений инфляции, заработной платы и недвижимости в Воронеже

Интересно сравнить данные по инфляции ЦБ РФ, уровень заработанной платы в Воронеже (по данным Росстата) и индекс недвижимости INFOLINE.

Год	Инфляция ЦБ РФ %	Заработная плата Воронеж		Индекс недвижимости Воронеж
Год	Инфляция ЦБ РФ %	руб	Прирост %	р/кв.м	Прирост %
2005	10,91	5382	0	14846	0
2006	9	6750	25,42	17753	19,58
2007	11,87	8731	29,35	28615	61,18
2008	13,28	11490	31,6	36192	26,48
2009	8,8	12786	11,98	35381	-2,24
2010	8,78	14337	12,13	33954	-4,03
2011	6,1	16054	11,98	36944	8,81
2012	6,58	19538	21,7	43084	16,62
2013	6,45	22204	13,65	46084	6,96
2014	11,36	24004	8,11	47098	2,2
2015	12,9	25035	4,3	47400	0,64
2016	5,4	26758	6,88	45127	-4,8
2017	2,5	28338	5,9	43180	-4,31
2018	4	31267	10,4	43963	1,81
2019	5,5	35000	11,94	47746	8,6

Из графика видно, что заработная плата и недвижимость имеют корреляцию, двигаясь практически синхронно, но вот инфляция в некоторых моментах идет в противоход. По сути мы видим, что инфляция не имеет корреляции ни с з/п , ни с недвижимостью, что навивает на странные мысли.

Интересно также посмотреть на график абсолютного прироста относительно 2005 года.

Как видим, график заработных плат значительно опережает рост недвижимости, которая в свою очередь, немного опережает инфляцию, но с 2015 года имеет тенденцию на схождение графиков.

С 2005 года, рост заработанных плат составил 650%, рост недвижимости 321%, а инфляции 293%. Тут делаем удивленный взгляд и продолжаем...

Здесь нам стоит пересчитать стоимость жилья в заработных платах, так сказать индекс "зарплатометров":

И бинго, доступность жилья за все это время только увеличивалась и с 2005 года стала доступнее в 2 раза. Если в 2005 (собственно как и в 2009) можно было купить 0,36 квадратных метров, то сейчас уже 0,72!

Вспомним, что ипотека стала гораздо доступнее и с учетом всех этих показателей, мы получаем отличный результат. Возникает только один маленький вопрос, почему падает спрос и мы ощущаем весьма заметные проблемы на рынке?

Ответ заключается в том, что изменилась структура потребления. Если посмотреть на реальные доходы населения (РДН), то мы увидим другую картину, где доходы отстают от стоимости недвижимости. 6 год подряд этот показатель падает и в этом году нам обещают всего 0,1%. Конечно, график стоило бы пересчитать с учетом инфляции, но нам видится основная проблема именно в этом.

Да, Воронеж очень сильно застраивается и если в 2005 годы было построено всего 9943 квартир, то в 2016 был пик 26846 квартир. И далее спад: в 2017 - 24249 квартир, а в 2018 - 21927.

Кстати, интересен тот факт, что по данным Воронежстата и покомнатная структура в строительстве новых квартир тоже поменялась и весьма значительно:

Объект	2005 %	2010 %	2015 %	2016 %	2017 %	2018 %
1-комнатные	26.2	36.5	45.2	52.5	47.9	49.1
2-комнатные	37.5	36.5	29.36	28.9	27.7	24.4
3-комнатные	24.3	18.8	19.3	13.4	18.5	16.5
4-комнатные	12	8.2	6.2	5.2	5.9	10

Но что более всего интересно, это то что общее количество квартир в регионе с 2014 года падает. По данным Воронежского росстата:

Объект	2000 тыс	2014 тыс	2015 тыс	2016 тыс	2017 тыс	2018 тыс
Всего	1011	1346	1190	1210	1232	1253
1-комнатные	233	317	287	298	309	319
2-комнатные	389	518	442	447	453	459
3-комнатные	286	370	328	330	334	337
4-х и более	103	141	133	135	136	138

Итого

Скорее всего ипотечные ставки снизятся к концу года до 8,2 - 8,5% и это хороший сигнал, но мы не думаем что будет сильный всплеск объемов ипотечных займов. Скорее всего мы не выйдем на уровни прошлого года.

С другой стороны, пока не начнут расти реальные доходы населения рынок не получит необходимый ему спрос. Поэтому в текущей парадигме, нас ожидает вялотекущий процесс.

Строители вынужденны поднимать цены, так как растет нагрузка (та же эскроу) и себестоимость. Поэтому мы и получили такой приличный рост цен в этом году. Но с учетом всего, мы не видим перспектив для дальнейшего бурного роста стоимости нового жилья.

P.S. Здесь мы не рассматривали макроэкономические факторы, которые могут изменить положение дел.

Евгений Лавриненко, «INFOLINE. Аналитика»