Обзор рынка жилья за июнь 2019 года г. Воронежа

05.07.2019 Аналитика недвижимости

Ипотека показала грандиозное падение: -28% за месяц, а цены выросли на: +0,6%

Согласно данным аналитического отдела компании INFOLINE (vrx.ru) в июне 2019 года цены на недвижимость в Воронеже выросли: +0,6% (+291 руб./кв.м.). Сейчас жильё в Воронеже стоит в среднем 48 291 рублей за квадратный метр.

Если посмотреть на июнь прошлого года, то в 2018 году цены снижались: -0,2%. Тогда квадратный метр стоил 43 680 руб., что на 4 611 рублей меньше, чем сейчас.

В новостройках за июнь средняя цена квадратного метра выросла: +0,8% до 48 646 руб./кв.м. (+410 руб./кв.м.). В июне 2018 цена составляла 43 336 руб./кв.м. (+5310 руб./кв.м за год).

На вторичном рынке за июнь цена выросла: +0,3% (+162 руб./кв.м) и остановилась на отметке – 47 877 руб./кв.м. В июне 2018 цена составила 43 861 руб./кв.м. (+4016 руб./кв.м. за год).

Прирост цен в Воронеже за июнь

Рассмотрим более детально:

Сегмент	прирост %	индекс р/м²	прирост р/м²	Годовой прирост
Общий индекс по кол-ву комнат
1-к.кв.	+0,4%	48 962	+211	+5,0%
2-к.кв.	+0,9%	48 635	+431	+6,6%
3-к.кв.	+0,5%	47 651	+245	+5,6%
Индексы "Вторички" по кол-ву комнат
1-к.кв.	+0,1%	49 641	+57	+4,3%
2-к.кв.	+0,5%	48 362	+235	+4,8%
3-к.кв.	+0,4%	46 829	+171	+3,9%
Индексы новостроек по кол-ву комнат
1-к.кв.	+0,6%	48 518	+279	+7,0%
2-к.кв.	+1,3%	48 889	+616	+9,4%
3-к.кв.	+0,6%	48 390	+309	+6,9%
Индексы по материалам домов
Кирпич	-0,2%	47 277	-72	+3,8%
Панель	+0,7%	46 101	+329	+5,3%
Индексы по типажам
«Хрущевка»	+0,5%	43 892	+208	+5,3%
«Брежневка»	-0,6%	42 614	-248	+2,2%
«Чешка»	+0,4%	44 722	+199	+3,6%
Современная	+1,1%	49 970	+520	+7,9%

Ипотека в Воронежской области в мае 2019 года. Грандиозное падение

По данным Банка России в мае 2019 в Воронежской области объем ипотечных кредитов составил 2,318 млрд. рублей, при количестве - 1 299 шт. Объем и кол-во упало на 28%.

По сравнению с маем прошлого года, воронежцы взяли меньше кредитов: 1299 шт. против 1938 шт. в мае 2018 (-27,43%). Объем уменьшился не так значительно: -20,67%

Средняя величина займа составила 1,7847 млн. руб., процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась: с 10,55% до 10,49%. В долёвках ставка аналогично снизилась: с 10,34% до 10,20%. Постепенно увеличивается и средний срок ипотечного займа - 222,4 месяцев, т.е. более 18 лет.

Динамика за 2015-2019 гг. следующая:

Объем ипотеки по ДДУ в мае составил 33,35% от общего объема. В денежном эквиваленте в мае застройщики на ипотеке заработали 773 млн. рублей. Средняя ставка ипотеки в рамках договоров долевого участия: 10,20%. Довольна интересна динамика: по сравнению с апрелем количество ипотеки по ДДУ снизилось на 11,86%, а объем лишь на: 1,28%. По сравнению с маем прошлого года объем уменьшился на 6,30%

Поговорим о задолженности по кредитам и ипотеки, в том числе просроченной. Задолженность по всем кредитам, включая ипотечные составляет 201,99 млрд. рублей. Из них – 4,76% просроченные. По ипотеке жители Воронежской области должны банкам 88,73 млрд. рублей, а просрочены - только 1,11%.

Что с жильём в июне в Москве?

Средняя стоимость жилья составила 175,25 тыс. рублей за квадратный метр. За июнь цена практически не изменилась. То есть предыдущий рост цен сошел на нет. В будущем даже не исключается снижение цен.

Больше всего подорожала за полгода старая панель: +3,7%. Средняя стоимость жилья в ней составляет 150 тыс. рублей. Для сравнения: в современной монолите цена составляет 196,7 тыс. рублей.

ИТОГО

Июнь опять показывает положительную динамику: +0,6%. Основной драйвер снова новостройки (+0,8%), в отличии от мая. В новостройках выросли в цене двухкомнатные квартиры на +1,3%. Во вторичке минимум показали 1-комнатные квартиры, всего +0.1%

Ипотека показала грандиозное падение. По сравнению с апрелем объем снизился на 28%, а в сравнении с прошлогодним маем – на 20%. При этом текущий апрель превысил по объему выдачи апрель 2018 года: 3221 против 3149 млн. рублей.

Несомненно, драйвером динамики на рынке стали новостройки. На рынке действовали две силы: боязнь роста цен из-за введения эскроу-счетов и высокие ставки по ипотеке. Застройщики подготовились заранее и на волне ужесточения закона о долевом строительстве подняли цены ещё в апреле.

Само собой, июньское снижение ключевой ставки Банком России до 7,5% сыграет свою роль в будущем. Ипотека поддержит рост цен в 3 квартале.

Будет ли снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке? Скорее всего – да. Глава ЦБ РФ Набиуллина сказала об этом косвенно в своём интервью, т.к. уже 26 июня был вариант снижения на 0,5 пп, а снизили лишь на 0,25 пп.

С одной стороны, рост цен на недвижимость выдыхается. Хорошие варианты скуплены. Те, кто опасался роста цен - уже приобрели недвижимость. Остальные копят. С другой стороны, будущее снижение ставок по ипотеке, о которых намекает Набиуллина, будет подталкивать спрос и цены вверх.

Стоит помнить, что 39,4% населения области имеет среднегодовой доход ниже 19 тыс. рублей, а 58,2% ниже 27 тыс. рублей.