Молодая семья может либо снять квартиру, либо купить квартиру в ипотеку. Давайте посчитаем затраты и выгоды от каждого из вариантов.
В качестве исходных данных возьмем 1-к. квартиру в Северном районе Воронежа. Рассматриваем квартиру сразу с ремонтом от застройщика. Либо хорошее предложение на вторичном рынке. Подобная квартира стоит около 2 млн. рублей. Ипотеку посчитаем с учётом скидок для молодых семей и комплексного страхования. Сейчас в среднем ипотека выдается на 16,7 лет, но для удобства возьмём 15 лет.
Итого имеем:
- однокомнатная квартира стоимостью 2 млн. руб. и площадью 40 кв.м
- ипотека плюс комплексное страхование 10,1%
- срок кредита 15 лет
- первоначальный взнос 30% или 600 тыс. руб
- 10 000 руб. средняя стоимость съемной аналогичной квартиры.
Ипотека и переплата
Давайте оценим, сколько будем платить в месяц и сколько мы переплатим за кредит.
Структура платежа по ипотеке такова, что вначале мы платим в большей частью проценты банку, а потом погашаем основное тело кредита. В среднем за 15 лет получается равенство: 7565 руб. уходит на погашение тела кредита и 7565 руб. на выплату процентов банку.
- Кредит: 1 400 000 руб.
- Платежи ежемесячные: 15 130 руб. (при комплексной ставке 10,1%).
- Переплата за 15 лет: 1 323 442 руб. или 66% от стоимости квартиры.
- Квартира в ипотеку обошлась в: 3 323 400 руб. (2 млн. + переплата за 15 лет)
Ипотека и дополнительные расходы
При покупке квартиры в собственность есть дополнительные расходы: мебель, периодический ремонт, оплата налогов.
- Мебель
Если вы купили квартиру с ремонтом, то нужна мебель. В минимально-средняя обойдется в 150 тыс. руб. Помним, мы стараемся экономить. - Ремонт
Даже, если в квартире был ремонт, через 10 лет вашей жене захочется обновить обои. Правильно. Обойдется косметический ремонт в 120 тыс. руб. (3 тыс. руб/кв.м.) без учёта инфляции за 10 лет. - Налоги
Налог на имущество будет составлять около 2 тыс. руб. в год.
Дополнительные расходы при владении квартирой за 15 лет: 300 тыс. рублей.
Ипотека и рост цен на квартиры
Покупая квартиру в ипотеку, мы рассуждаем так: «Пусть и переплата банку, зато своя. Да и цены на квартиры растут».
Давайте посмотрим, на сколько выросли квартиры за 10 лет.
За 10 лет квартиры в Воронеже подорожали на 14,5% по данным INFOLINE. Отметим, что средний прирост 1,45% в год – это совсем немного.
А, что с инфляцией? За 10 лет инфляция составила 7,84% в год.
Интересная ситуация, когда официальная инфляция в несколько раз выше, чем прирост цен на квартиры. Если взять в качестве ориентира прирост покупательской способности населения – 8,7% за лет или ежегодный прирост в 0,87%, то за 15 лет квартира подорожает только 13,05%.
Через 15 лет квартира будет стоить:
- по индексу INFOLINE 2,435 тыс. руб
- по инфляции 4,352 тыс. руб
- на основе покупательской способности 2,261 тыс. руб
Ипотека и старение квартир
Чем старше квартира, тем больше у неё конкурентов. Строятся новостройки и появляется более свежее жильё. Поэтому старение квартиры неизбежно.
Пришли к следующему выводу:
За 40 лет квартира в среднем теряет 18% от стоимости или 0,45% в год.
За 15 лет квартира потеряет товарной стоимости на 135 тыс. руб.
Аренда и платежи
Снимая аналогичную квартиру в Северном районе у вас есть ежемесячные платежи: 10 тыс. руб. в месяц, что составит 1,8 млн. руб. за 15 лет и плюс 15 тыс. руб. плата за 5 переездов
Итого, снять 1-комнатную квартиру на 15 лет обойдется в: 1 815 000 рублей
Аренда и инвестирование
Мы рассматриваем равные условия при покупке в ипотеку или съёме жилья. Если выбрали не покупать квартиру, а снимать, то у вас остается 600 тыс. рублей. Их положим на депозит в банке.
Помним о разнице между платежами по ипотеке и аренде составляет 5 тыс. рублей. Их ежемесячно кладём на счет в банке в течении 15 лет.
Кроме того, мы потратим 150 тыс. рублей на закупку мебели. Учтём и это на депозите.
Возьмем ставку по депозиту 7,5%
Через 15 лет на 3 депозитах:
- 1 841 666 руб., за счет первоначального взноса
- 1 671 086 руб., если откладывать на счет разницу между платежом
- 460 417 руб., если положить стоимость мебели (150 тыс. руб.)
Итого при инвестировании через 15 лет на депозитах: 4 498 944 руб.
Аренда и её рост
Само собой, правильно заметили, что аренда за квартиру может подорожать за 15 лет. Но на какой процент удорожания ориентироваться?
- Ориентация на рост стоимости жилья – 1,45% в год. В таком случае аренда вырастает до 1 983 945 рублей заплатим за 15 лет с учетом переездов.
Напомним, что за 10 лет стоимость квартир в Воронеже выросла на 14,5%, т.е. 1,45% в год.
- Ориентация на инфляцию – 7,84% в год. При учёте инфляции аренды вырастает до 2 789 085 руб. заплатим за 15 лет с учетом переездов. Как и в примере с ценой квартиры, взяли инфляцию 7,84% в год. Если учесть инфляцию, рост цен?
Расчёты
Мы решили сделать итоговый расчет с учетом изменения цен на квартиры, аренду и сопутствующие платежи. Взяли среднее значение между приростом цен на квартиры лет и инфляцией за 10 лет: 1,45% и 7,84%. Ставка 4,65%.
Для депозитов взяли ставку 7,5%
Ипотека с учетом инфляции и роста цен
Покупка в ипотеку имеет свои плюсы: рост стоимости недвижимости нам на руку. Это наш доход (1 393,5 тыс. р.) . Однако есть и расходы: покупка мебели (150 тыс. р.), ремонт через 10 лет (168 тыс. р.) и налоги (почти 40 тыс. р.). Кроме того, за 15 лет квартира устаревает (135 тыс. р.), это тоже расходы.
Напомним, что рост стоимости недвижимости и расходов взяли с учетом ставки в 4,65%.
- Доходы: 1 393 500 руб. Квартира как актив: 2 000 000 руб. (рост её стоимости мы учли в доходах)
- Расходы: 492 754,5 руб.
- Стоимость квартиры в ипотеку: 3 323 400 руб.
- Итого: ипотека за 15 лет: минус 422 654,5 руб.
Аренда с учетом инфляции и роста цен
У нас есть доходы, если мы отказались покупать квартиру в ипотеку, а решили снимать жильё. Доход строится из инвестиций первоначального взноса (1 842 тыс. р.), стоимости мебели (460 тыс. р.) и ежемесячного пополняемого депозита за счет разницы в платежах (1 671 тыс. р).
- Доход: 3 973 169 руб. от инвестиций (см. расчеты выше)
- Расходы: 2 386 555 руб. за арендные платежи и переезды
Итого аренда за 15 лет: плюс 1 586 654 рублей
А, если всю жизнь снимать?
Исходные данные прежние (в том числе и ипотека на 15 лет). Инфляция и рост цен: 4,65% Депозит: 7,5% Период расчета 41 год
Ипотека
За 41 год нам придётся сделать два косметических (3 тыс.р./кв.м.) и два почти капитальных ремонта (10 тыс.р./кв.м.). Квартира подорожает до 5,8 млн. рублей.
- Доходы: 3 808 900 руб. Квартира как актив: 2 000 000 руб. (рост её стоимости мы учли в доходах)
- Расходы: 2 869 178 руб.
Стоимость квартиры в ипотеку: 3 323 400 руб.
Итого ипотека за 41 год: минус 383 678 руб.
Аренда
За 41 год стоимость аренды составит 9,490 млн. рублей. Мы переедем в среднем 13 раз. Если вас это не остановит, то результат ниже:
- Доход: 27 757 401 руб. от инвестиций
- Расходы: 9 494 083 руб. за арендные платежи и переезды
Итого - аренда за 41 год: плюс 18 263 318 руб.
Само собой, мы не учли в расчётах периодическое обесценивание российской валюты, макроэкономические, законодательные, политические и другие факторы.
P.S. Это лишь информация для анализа и не более.
Ниже таблица с более детальной информацией
| Ипотека | Аренда | ||||
| 15 лет | 41 год | 15 лет | 41 год | ||
| Доходы | 3 393 500 | 5 808 900 | 3 973 169 | 27 757 401 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Рост стоимости квартиры | 1 393 500 | 3 808 900 | - | - | |
| Квартира - актив | 2 000 000 | 2 000 000 | - | - | |
Депозит от первоначального взноса |
- | - | 1 671 086 | 12 866 127 | |
| Депозит от разница в платежах | - | - | 460 417 | 11 674 743 | |
Депозит от мебели |
- | - | 2 386 515 | 3 216 532 | |
| Расходы | 3 816 155 | 6 192 578 | 2 386 515 | 9 494 083 | |
| Мебель | 150 000 | 150 000 | - | - | |
| Ремонт | 168 000 | 2 192 000 | - | - | |
| Налоги | 39 755 | 158 178 | - | - | |
| Старение квартиры | 135 000 | 369 000 | - | - | |
| Стоимость квартиры в ипотеку | 3 323 400 | 3 323 400 | - | - | |
| Арендные платежи | - | - | 2 386 515 | 9 494 083 | |
| Итого | -422 655 | -383 678 | 1 586 654 | 18 263 318 |
|
Мы будем рады, если Вы поделитесь этой статьей.
Обзор рынка жилья за август 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за июль 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за июнь 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за май 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за апрель 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за март 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за февраль 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за январь 2023 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за декабрь 2022 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за ноябрь 2022 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за октябрь 2022 года г. Воронежа
Обзор рынка жилья за сентябрь 2022 года г. Воронежа