Поиск недвижимости - 22115 объектов
Разделы:
Объекты:
 
Площадь: от
до кв.м
Цена: от
до рублей

Ипотека или аренда - что выгоднее? Числа и расчет

На волне популярности ипотеки, мы решили посчитать. Что выгоднее: снимать квартиру или воспользоваться ипотекой?

Молодая семья может либо снять квартиру, либо купить квартиру в ипотеку. Давайте посчитаем затраты и выгоды от каждого из вариантов.

В качестве исходных данных возьмем 1-к. квартиру в Северном районе Воронежа. Рассматриваем квартиру сразу с ремонтом от застройщика. Либо хорошее предложение на вторичном рынке. Подобная квартира стоит около 2 млн. рублей. Ипотеку посчитаем с учётом скидок для молодых семей и комплексного страхования. Сейчас в среднем ипотека выдается на 16,7 лет, но для удобства возьмём 15 лет.

Итого имеем:

  • однокомнатная квартира стоимостью 2 млн. руб. и площадью 40 кв.м
  • ипотека плюс комплексное страхование 10,1%
  • срок кредита 15 лет
  • первоначальный взнос 30% или 600 тыс. руб
  • 10 000 руб. средняя стоимость съемной аналогичной квартиры.

Ипотека и переплата

Давайте оценим, сколько будем платить в месяц и сколько мы переплатим за кредит.

Структура платежа по ипотеке такова, что вначале мы платим в большей частью проценты банку, а потом погашаем основное тело кредита. В среднем за 15 лет получается равенство: 7565 руб. уходит на погашение тела кредита и 7565 руб. на выплату процентов банку.

  • Кредит: 1 400 000 руб.
  • Платежи ежемесячные: 15 130 руб. (при комплексной ставке 10,1%).
  • Переплата за 15 лет: 1 323 442 руб. или 66% от стоимости квартиры.
  • Квартира в ипотеку обошлась в: 3 323 400 руб. (2 млн. + переплата за 15 лет)

Ипотека и дополнительные расходы

При покупке квартиры в собственность есть дополнительные расходы: мебель, периодический ремонт, оплата налогов.

  • Мебель
    Если вы купили квартиру с ремонтом, то нужна мебель. В минимально-средняя обойдется в 150 тыс. руб. Помним, мы стараемся экономить.
  • Ремонт
    Даже, если в квартире был ремонт, через 10 лет вашей жене захочется обновить обои. Правильно. Обойдется косметический ремонт в 120 тыс. руб. (3 тыс. руб/кв.м.) без учёта инфляции за 10 лет.
  • Налоги
    Налог на имущество будет составлять около 2 тыс. руб. в год.

Дополнительные расходы при владении квартирой за 15 лет: 300 тыс. рублей.

Ипотека и рост цен на квартиры

Покупая квартиру в ипотеку, мы рассуждаем так: «Пусть и переплата банку, зато своя. Да и цены на квартиры растут».

Давайте посмотрим, на сколько выросли квартиры за 10 лет.

За 10 лет квартиры в Воронеже подорожали на 14,5% по данным INFOLINE. Отметим, что средний прирост 1,45% в год – это совсем немного.

А, что с инфляцией? За 10 лет инфляция составила 7,84% в год.

Интересная ситуация, когда официальная инфляция в несколько раз выше, чем прирост цен на квартиры. Если взять в качестве ориентира прирост покупательской способности населения – 8,7% за лет или ежегодный прирост в 0,87%, то за 15 лет квартира подорожает только 13,05%.

Через 15 лет квартира будет стоить:

  • по индексу INFOLINE 2,435 тыс. руб
  • по инфляции 4,352 тыс. руб
  • на основе покупательской способности 2,261 тыс. руб

Ипотека и старение квартир

Чем старше квартира, тем больше у неё конкурентов. Строятся новостройки и появляется более свежее жильё. Поэтому старение квартиры неизбежно.
Пришли к следующему выводу:

За 40 лет квартира в среднем теряет 18% от стоимости или 0,45% в год.
За 15 лет квартира потеряет товарной стоимости на 135 тыс. руб.

Аренда и платежи

Снимая аналогичную квартиру в Северном районе у вас есть ежемесячные платежи: 10 тыс. руб. в месяц, что составит 1,8 млн. руб. за 15 лет и плюс 15 тыс. руб. плата за 5 переездов

Итого, снять 1-комнатную квартиру на 15 лет обойдется в: 1 815 000 рублей

Аренда и инвестирование

Мы рассматриваем равные условия при покупке в ипотеку или съёме жилья. Если выбрали не покупать квартиру, а снимать, то у вас остается 600 тыс. рублей. Их положим на депозит в банке.

Помним о разнице между платежами по ипотеке и аренде составляет 5 тыс. рублей. Их ежемесячно кладём на счет в банке в течении 15 лет.

Кроме того, мы потратим 150 тыс. рублей на закупку мебели. Учтём и это на депозите.

Возьмем ставку по депозиту 7,5%

Через 15 лет на 3 депозитах:

  • 1 841 666 руб., за счет первоначального взноса
  • 1 671 086 руб., если откладывать на счет разницу между платежом
  • 460 417 руб., если положить стоимость мебели (150 тыс. руб.)

Итого при инвестировании через 15 лет на депозитах: 4 498 944 руб.

Аренда и её рост

Само собой, правильно заметили, что аренда за квартиру может подорожать за 15 лет. Но на какой процент удорожания ориентироваться?

  1. Ориентация на рост стоимости жилья – 1,45% в год. В таком случае аренда вырастает до 1 983 945 рублей заплатим за 15 лет с учетом переездов. Напомним, что за 10 лет стоимость квартир в Воронеже выросла на 14,5%, т.е. 1,45% в год.

  2. Ориентация на инфляцию – 7,84% в год.  При учёте инфляции аренды вырастает до 2 789 085 руб. заплатим за 15 лет с учетом переездов. Как и в примере с ценой квартиры, взяли инфляцию 7,84% в год. Если учесть инфляцию, рост цен?

Расчёты

Мы решили сделать итоговый расчет с учетом изменения цен на квартиры, аренду и сопутствующие платежи. Взяли среднее значение между приростом цен на квартиры лет и инфляцией за 10 лет: 1,45% и 7,84%. Ставка 4,65%.

Для депозитов взяли ставку 7,5%

Ипотека с учетом инфляции и роста цен

Покупка в ипотеку имеет свои плюсы: рост стоимости недвижимости нам на руку. Это наш доход (1 393,5 тыс. р.) . Однако есть и расходы: покупка мебели (150 тыс. р.), ремонт через 10 лет (168 тыс. р.) и налоги (почти 40 тыс. р.). Кроме того, за 15 лет квартира устаревает (135 тыс. р.), это тоже расходы.

Напомним, что рост стоимости недвижимости и расходов взяли с учетом ставки в 4,65%.

  • Доходы: 1 393 500 руб. Квартира как актив: 2 000 000 руб. (рост её стоимости мы учли в доходах)
  • Расходы: 492 754,5 руб.
  • Стоимость квартиры в ипотеку: 3 323 400 руб.
  • Итого: ипотека за 15 лет: минус 422 654,5 руб.

Аренда с учетом инфляции и роста цен

У нас есть доходы, если мы отказались покупать квартиру в ипотеку, а решили снимать жильё. Доход строится из инвестиций первоначального взноса (1 842 тыс. р.), стоимости мебели (460 тыс. р.) и ежемесячного пополняемого депозита за счет разницы в платежах (1 671 тыс. р).

  • Доход: 3 973 169 руб. от инвестиций (см. расчеты выше)
  • Расходы: 2 386 555 руб. за арендные платежи и переезды

Итого аренда за 15 лет: плюс 1 586 654 рублей

А, если всю жизнь снимать?

Исходные данные прежние (в том числе и ипотека на 15 лет). Инфляция и рост цен: 4,65% Депозит: 7,5% Период расчета 41 год

Ипотека

За 41 год нам придётся сделать два косметических (3 тыс.р./кв.м.) и два почти капитальных ремонта (10 тыс.р./кв.м.). Квартира подорожает до 5,8 млн. рублей.

  • Доходы: 3 808 900 руб. Квартира как актив: 2 000 000 руб. (рост её стоимости мы учли в доходах)
  • Расходы: 2 869 178 руб.

Стоимость квартиры в ипотеку: 3 323 400 руб.

Итого ипотека за 41 год: минус 383 678 руб.

Аренда

За 41 год стоимость аренды составит 9,490 млн. рублей. Мы переедем в среднем 13 раз. Если вас это не остановит, то результат ниже:

  • Доход: 27 757 401 руб. от инвестиций
  • Расходы: 9 494 083 руб. за арендные платежи и переезды

Итого - аренда за 41 год: плюс 18 263 318 руб.

Само собой, мы не учли в расчётах периодическое обесценивание российской валюты, макроэкономические, законодательные, политические и другие факторы.

P.S. Это лишь информация для анализа и не более.

Ниже таблица с более детальной информацией

  Ипотека Аренда
15 лет 41 год 15 лет 41 год
Доходы 3 393 500 5 808 900 3 973 169 27 757 401
Рост стоимости квартиры 1 393 500 3 808 900 - -
Квартира - актив 2 000 000 2 000 000 - -

Депозит от первоначального взноса

- - 1 671 086 12 866 127
Депозит от разница в платежах - - 460 417 11 674 743

Депозит от мебели

- - 2 386 515 3 216 532
Расходы 3 816 155 6 192 578 2 386 515 9 494 083
Мебель 150 000 150 000 - -
Ремонт 168 000 2 192 000 - -
Налоги 39 755 158 178 - -
Старение квартиры 135 000 369 000 - -
Стоимость квартиры в ипотеку 3 323 400 3 323 400 - -
Арендные платежи - - 2 386 515 9 494 083
Итого -422 655 -383 678 1 586 654

18 263 318

Мы будем рады, если Вы поделитесь этой статьей.

Комментарии читателей (6)

Вячеслав

Авторы! Срочно продавайте свой офис, квартиры и вообще всю недвижимость. Владение ей приносит убытки!
Позорище, а не аналитика.

Алексей

Вообще-то недвижимость требует обслуживания и владение ею приносит расходы.
Мне кажется здесь речь о том, что надо снять розовые очки.

Helen

Вячеслав, а разве "владение" недвижимостью не приносит убытки?
Умение и навыки в управлении активами приносит прибыль - не недвижимость.
И на сколько я понял мыль автора, что аренда это не зло, но и не панацея. И с точностью до наоборот - ипотека не зло и не панацея

Шитиков Дмитрий

Расчет на 41 год - это очень круто.
А как учесть следующие факторы:
- у нас любят периодически отменять старые деньги (и при советах такое было)
- как учесть периодические дефолты, которые у нас напрямую связаны с политикой?
- будет ли вообще через 41 год Россия (я уже не говорю про рубли) ?

Вячеслав

Уважаемый/ая Helen. Я не знаю как вы постигаете мысли автора, я не уловил тех умозаключений к которым пришли вы после прочтения. Автор видимо приложил руку к следующему "исследованию" про материнский капитал... Я утвердился во мнении о качестве исследований.

Евгений Борисович

Вячеслав, к сожалению не совсем понятно какое "исследование".
Но все-таки - можно конструктив?
В статье все просто - взяты условия, и по ним есть расчёт. Что Вам не нравится, - сама мысль или расчёты?
Есть ипотека, а есть аренда и на западе, число арендующих, в процентном соотношении, гораздо выше нежели чем у нас. От этого и отталкивались

Ваше имя:
Комментарий:
Антиспамный код:
 

Последнии статьи тематики