Почему нельзя искусственно поддерживать спрос на жилье?

Искусственная поддержка – это движение в «никуда». Застройщикам надо дать реальную возможность продавать жильё дешевле.

Сейчас строительная отрасль переживает не лучшие времена. Однозначно сектору необходима поддержка, но не всякая помощь результативна. Вместо того, чтобы поддерживать завышенные цены через снижение ставок по ипотеке, необходимо позволить застройщикам строить лучше и дешевле. 

Адекватные цены текущему положению дел на рынке – это лучший стимул роста спроса. Гораздо эффективнее льготной, субсидируемой ипотеки. 

Покупатели хотят квартиру, а не льготную ипотеку

Строительная отрасль, крупнейшая системообразующая отрасль страны. Она обеспечивает миллионы рабочих мест. Однако в случае сбоя появляется большое количество дольщиков. Волнение властей вполне оправдано. 

Поддержка застройщиков через ипотеку эффективно в разрезе краткосрочных кризисов, как например в 2008-09 гг. В настоящее время экономика России и мира в целом переживает глобальные изменения, поэтому пришло время решению назревших проблем. 

Вернемся к началу 2015 года. В это время появилась льготная ипотека, которая действительно спасла строительство от краха. Однако сейчас ставки достаточно низкие, но спрос опять низкий. Сейчас жильё не по карману гражданам даже с учетом низкой ставки ипотеки. 

Напомним, что чиновники Подмосковья выступили с предложением снизить процентную ставку до рекордных 7 процентов на 6 месяце. Однако не понятно, что будет после истечения полугода? Неужели строители надеются на то, что через 6 месяцев спрос вернется в прошлое русло и «жизнь наладиться»? 

А если не случится этого? Ставку придется снижать до 5-4-3%? И так до нуля? 

Стоит взглянуть реальности в лицо – низкий спрос связан не только с отсутствием дешевой ипотеки. Сейчас ипотечные ставки одни из самых низких за всю историю. 

Проблема в другом.

Цены на рынке недвижимости формировались под влиянием дорогой нефти, хорошего курса доллара, большого объема иностранных инвестиций, профицитного бюджета. Теперь финансы большинства граждан не соответствуют заявленным ценам. 

Сейчас жильё настолько дорогое, что его многие не возьмут даже в беспроцентную рассрочку 

Стоит помнить и о кредитном бремени россиян, которые закредитованы очень сильно. По некоторым оценка закредитованность составляет 80 процентов. Добавим в «корзину» сильную потребительскую инфляцию, падение доходов. Поэтому раздача кредитов, пусть и ипотечных может привести к ещё большей катастрофе и дефолтам в будущем. Сейчас просрочка по ипотеке достигла максимума за всю историю наблюдения. 

В настоящее время необходимо принимать правильные системные меры, которые смотрят в будущее и качественно улучшают всю строительную отрасль. Эти меры должны «реально» помогать строителям возводить дешевле и продавать дешевле. 

Сейчас поддержка спроса на завышенные цены лишь усиливают результаты будущей катастрофы. 

Болезнь надо лечить, а не вкалывать обезболивающие 

Снизить стоимость жилья можно несколькими путями, которые дадут хороший совокупный эффект. 

Во-первых, снижение расходов застройщика на инженерные коммуникации и получения земельных участков. В 2008 году был создан Фонд РЖС, однако мало кто ощутил на себе результаты его работы. 

Во-вторых, деньги – это время, а время – это деньги. Снизить время строительства, а самое главное – время согласований, можно. Тем самым сократятся расходы застройщиков. 

Сократить расходы на строительно-монтажные работы без ущерба практически нельзя, а реализацию всего проекта можно. Отметим, что Минстрой ведет активную работу в данном направлении, однако пока на практике согласования длятся годами. 

В-третьих, если правительство хочет поддержать ипотеку, то эффективнее направить средства на проектное финансирование застройщиков. С использование проектного финансирования в перспективе цены на жильё снизились, спрос повысился. Кроме того, застройщики более «подходящие» партнеры для банков, которые рассчитывают скрупулёзнее свои риски. 

В заключении хотелось добавить, что лучше лечить «больного», чем давать ему постоянно обезболивающие. Обезболивающие – это наркотик. Лучше провести системные реформы, чтобы строительство продолжалось и в условиях снижения спроса и платежеспособности. 

Подготовлено с использованием материалов IRN.RU. Мы поддерживаем мнение Олега Репченко.