Угол обзора - недвижимость

08.06.2006 Аналитика недвижимости

Угол обзора - недвижимость

Город Воронеж сформировался в центре обширного трудоизбыточного сельскохозяйственного района. Полезными ископаемыми промышленного значения природа нас обделила. Крупные железорудные месторождения и предприятия чёрной металлургии расположены в соседних Липецкой, Курской и Белгородской областях. Промышленность Воронежа развивалась на собственном сельскохозяйственном сырье и привозном металле.

Руками воронежских мужиков, уходивших "на шахты", построен грандиозный Донбасс. Эти же замечательные мужики - пассионарии создали и наш изрядный по масштабам и сложности промышленного хозяйства город.

Воронеж с 1711 г. является административным центром обширного чернозёмного края. Благодаря удобному экономико-географическому положению у слияния Дона и реки Воронеж город стал и главным торгово-распределительным центром, направляющим хозяйственное развитие края. С 1868 г. Воронеж связан железной дорогой с Москвой, а с 1871 г - с Ростовом.

К этому следует добавить и то, что со времён строительства крепостей Коротояк (1642 г.) и Острогожск (1652 г.) Воронеж постепенно утрачивает значение пограничного города. А после Полтавской победы 1709 г. стратегическое положение г.Воронежа стало весьма надёжным. Даже при ужасном начале Великой Отечественной войны немцам потребовался год для того, чтобы дойти до города.

Нелишне будет заметить и то, что Воронеж располагал площадками для размещения крупных промышленных предприятий. Это не очевидное, но весьма существенное обстоятельство. Пять областных центров, расположенных на Среднерусской возвышенности (Белгород, Калуга, Курск, Липецк, Тула) имели в 1989 г. в среднем 382 тыс. жителей на один город, а четыре областных города, примыкающие к Среднерусской возвышенности (Брянск, Воронеж, Харьков, Липецк) - 850 тыс. жителей в среднем. Разница в численности населения характеризует степень промышленного развития и указывает на преимущества равнинных городов. И это при том, что высшая точка возвышенности- всего 293 м над уровнем моря!

Кроме того, следует указать на эффект положительной обратной связи. Чем крупнее город, чем развитее он, тем легче в нём "прижиться" новому заводу. А Воронеж к началу индустриализации был крупнейшим городом в ЦЧР. Деньги к деньгам, а заводы к заводам. Понимала Советская власть ненадёжное положение Ленинграда в тридцатые годы, но проще оказалось начать войну с Финляндией, чем затормозить развитие своего промышленного центра. А развитие Воронежа никто и не собирался замедлять. Какая-то политика сдерживания роста больших городов проводилась при Брежневе, но эффективность сдерживания была небольшой.

Что же получилось при таких предпосылках?

Воронеж безусловно доминирует в Центрально-Чернозёмном районе, угнетая развитие "младших" городов Воронежской области и, в меньшей степени, тормозя развитие соседних областных центров. За это природа "мстит" Воронежу необходимостью сохранять на своей территории производства, которые следовало бы передать малым и средним городам. Ближайшие от нас города со столь же масштабным и сложным хозяйством- Харьков, Ростов, Волгоград и Саратов. От Москвы мы находимся на "безопасном" расстоянии в 500 км. В близком соседстве Москва таких крупных городов "не терпит". Исключение - Нижний Новгород, занимающий крайне выгодное экономико-географическое положение.
В Воронеже получили развитие отрасли обрабатывающей промышленности, тяготеющие не к источникам сырья и не к потребителю, а к местам сосредоточения квалифицированной рабочей силы, к НИИ и вузам.
Большие размеры города, наличие многоотраслевого хозяйства и большое количество специалистов, обладающих универсальными базовыми навыками и высокой адаптивностью к условиям самых разнообразных производств придают городскому хозяйству повышенную живучесть.

2. Членение городской территории.

Воронеж расположен по обоим берегам реки Воронеж в 12 км от её слияния с Доном. На западе естественным рубежом мыслимого распространения города являются левобережные старицы Дона. На востоке -заболоченная пойма Усманки, текущей параллельно Дону и Воронежу, но в противоположном направлении. Правый берег выше уреза воды в водохранилище на 50-70 м, левый - на 20-30 м. Правый берег сильнее, чем левый расчленён оврагами и спускается к р. Воронеж крутым склоном.

Город Воронеж в плане не похож на "раскидистые", состоящие из весьма обособленных частей, Белгород и Курск. Не обладает Воронеж и завидной компактностью Тамбова. По пространственному рисунку наш город ближе к Липецку, расположенному по берегам той же реки Воронеж. В Липецке, как и у нас, старая часть города - на высоком правом берегу, а новая (металлургический комбинат и тракторный завод) - на низком левом.

Территория города Воронежа естественным образом распадается на три части, разделённые двумя квазиестественными рубежами. Эти рубежи - река Воронеж, превращённая в 1972 г. в водохранилище, и железнодорожная линия, рассекающая правый берег с северо-востока на юго-запад и за сто с лишним лет вросшая в городской ландшафт. Оба рубежа непреодолимы для автомобильного транспорта, да и для пешеходов, поэтому части города функционируют относительно автономно, а взаимодействие между ними приурочено к ограниченному количеству переездов и переходов. При этом следует учитывать, что к железнодорожному полотну тяготеют собственное хозяйство железной дороги, промышленные предприятия и оптовые базы с подъездными путями, учреждения пенитенциарной системы, а там, где всего этого нет, полотно проходит по высокой насыпи или по дну карьера. По непроницаемости для "поперечных" потоков грузов и пассажиров железная дорога сопоставима с водохранилищем.

Сказанное, разумеется, ни в коем случае не означает того, что автор недооценивает роль железных дорог в развитии нашего города. Речь идёт только об устройстве городской территории. Железные дороги связывают город со всей страной, но при этом безжалостно рассекают его на части.

Главные внутригородские рубежи мы назвали "квазиестественными" не только потому, что склонное к цветению рукотворное море совсем не похоже на ту речку, которую некогда автору доводилось переходить вброд, но и потому, что степень проницаемости таких преград - это вопрос экономической целесообразности и функция от произведённых капиталовложений. Москва-река тоже рассекает Москву на две части, да при этом ещё и немилосердно петляет. Но, с учётом сооружений на МКАДе, на ней около двадцати автомобильных мостов плюс пять железнодорожных, плюс линии метро, идущие под речным дном, а иногда и по мостам. Поэтому на карте столицы Москва-река не столько барьер, сколько важная транспортная коммуникация. А вот "перепрыгивание" через стремящиеся к центру Москвы железнодорожные ветки - задача достаточно утомительная.

Часть Воронежа, расположенную на правом берегу южнее железной дороги, условимся называть правым югом (ПЮ), часть правого берега к северу от железной дороги- правым севером(ПС), а левый берег - левым берегом (ЛБ). Берега реки соединены Вогрэсовским, Чернавским, Северным и железнодорожным мостами. Окружной мост на севере и дорога через плотину водохранилища на юге не играют существенной роли в общении между частями города. ПС и ПЮ связаны виадуком у стадиона "Динамо", виадуком, соединяющим проспект Революции с ул.Ленина, виадуком, соединяющим Московский проспект с ул. Плехановской, виадуком по ул. 9-го Января, регулируемым переездом по ул.Машиностроителей - Космонавтов и окружной трассой, проходящей под железнодорожным мостом на юго-западе. В местах пересечения магистральных пассажирских потоков между частями города с главными улицами ПЮ, ПС и ЛБ образуются наиболее важные торговые площади города, а неодинаковая степень освоенности этих площадей предопределяет главную интригу развитии городской торговли.

Опишем кратко отдельные части города, а в заключение дадим прогноз развития рынка недвижимости.

3. "Правый юг"

Историческая часть города. Считается, что Воронеж был построен в 1585 году как крепость в составе оборонительной линии, защищающей Россию от набегов крымских татар. Для оборонительного пункта было выбрано место с наиболее сложным рельефом. До XX века ПЮ и представлял собой практически весь Воронеж, причём территория современного Механического завода и земли к югу от неё, не были освоены. С середины XIX века город рос достаточно быстро и поэтому объекты, расположенные на окраинах, периодически обнаруживались внутри разросшегося центра. Практически все промышленные предприятия ПЮ со всех сторон окружены жилыми кварталами.

В целом для ПЮ характерна наибольшая в Воронеже чересполосица. Заводы и фабрики вкраплены в жилые кварталы, ЛЭП нависают над крышами домов, общежития и ветхие двух-, трёхэтажные дома соседствуют с элитными новостройками, многоквартирные дома расположены рядом с районами индивидуальной застройки, потрескавшиеся шлакоблочные избушки оттеняют великолепие монументальных коттеджей. Южные,позднее возникшие окраины ПЮ несколько однороднее.

ПЮ - место расположения областных и городских органов власти и управления. Здесь же находятся и представительства федеральных органов. Наиболее значительные банковские учреждения тоже размещены в пределах ПЮ. Кроме того, в пределах ПЮ учится бо`льшая часть воронежских студентов, размещены все воронежские театры, подавляющая часть воронежских церквей тоже здесь. Наконец,предприятия розничной торговли, имеющие общегородское значение, тоже расположены на ПЮ.

ПЮ - организующая сила, культурный и коммерческий центр города.

Промышленная специализация района- аэрокосмическое производство и пищевая промышленность. Именно здесь расположены Механический завод и КБХА- предприятия, в значительной степени обеспечивающие государственный суверенитет нашей страны на протяжении последнего полувека. Помочь этим предприятиям мы с Вами, мой читатель, мало чем сможем, остаётся за них молиться.
Пока прекрасно себя чувствуют в пределах исторического центра отдельные предприятия пищевой промышленности (ЛВЗ, хлебозаводы, молокозавод "и примкнувший к ним" химфармзавод).

Машиностроительным заводам повезло значительно меньше. Их административные и производственные корпуса интенсивно мобилизуются для коммерческих нужд.

В целом ПЮ отличает относительно невысокая плотность постоянного населения.

Причины этого :

невысокая этажность многоквартирной застройки на главных улицах,
значительная доля территории, занятой под торговые, промышленные, административные и т.п. нужды,
интенсивный перевод квартир на нижних этажах в нежилой фонд,
высокая доля индивидуальной жилой застройки.

Сложный рельеф предопределил освоение крутого речного склона частниками. ПЮ безусловно лидирует в г. Воронеже по количеству индивидуальных домовладений.

Степень освоенности территории на ПЮ наивысшая, масштабного жилищного строительства ожидать не приходится. Места для строительства новых многоквартирных домов наперечёт, уплотнительная застройка осуществляется с наибольшей виртуозностью, но когда-нибудь и этот процесс прекратится.
Развитие этой части города возможно только в направлении на юг, но там оно наталкивается на препятствия, непреодолимые в среднесрочной перспективе.

В силу перечисленных причин численность населения на ПЮ будет увеличиваться медленнее, чем по городу в целом.

4. "Правый север"

ПС - вторая по возрасту и значению часть города.

Рельеф местности намного удачнее. "Портит" его зловредный ручеёк, именуемый на картах Песчаным логом, пересекающий эту часть города с востока на запад, а затем на юго-запад. Следует отметить и склон к югу от ул. 9-го Января, и изрядную овражистость пространства к северо-западу от стадиона "Динамо". Первое предприятие в этой части города - паровозоремонтные мастерские, возникшие в 1868 г. и выросшие впоследствии в завод им. Дзержинского. Вторым был завод АО "Рихард Поле", эвакуированный в Воронеж из Риги в 1915 г. и ставший впоследствии заводом им. Коминтерна.

"Электросигнал" был построен в начале тридцатых годов. Прочие крупные предприятия возникли в 1952-1960 годы и занимают достаточно компактную промзону, осью которой является ул. Солнечная. Вся промзона (а не отдельные заводы, как на ПЮ) с четырёх сторон окружена жильём. На севере это широкая полоса индивидуальной застройки, простирающаяся до ул. Хользунова. На востоке вдоль Московского проспекта - неширокая полоса многоквартирных, преимущественно пятиэтажных домов. На юге - индивидуальная застройка по обе стороны ул. 9-го Января и полоска ветхих многоквартирных домов по самой этой улице. На западе промзона закрыта несплошной стеной 9-ти и 10-тиэтажных зданий, расположенных в конце улиц 9-го Января и 45-й Стрелковой дивизии. Третья полоса- сектор индивидуальной застройки, тянущийся от Московского проспекта до железной дороги. Четвёртая полоса - обширный район многоэтажной застройки, расположенный преимущественно к северу от ул. Хользунова. С востока эта полоса ограничивается самой значительной в городской черте зоной коттеджной застройки. И, наконец, несколько особняком существует дугообразная ул. Ломоносова, отделённая от главного массива городской застройки садами, лесом и оврагами.

В целом ПС заселён гуще, чем ПЮ, в нём отчётливее видны функциональные зоны. Наряду с промзоной следует отметить зону лечебных учреждений по ул. Бурденко, пер. Здоровья и рядом. Выделяются спальные районы и зоны концентрации коммерческой активности. Возраст, комфортабельность и цена жилья в многоквартирных домах подчиняются следующей зависимости- чем дальше от границы с ПЮ, тем моложе, комфортабельнее и дороже. Это естественно, т.к. территория застраивалась пояс за поясом, и позднейшие по времени районы застройки застраивались более совремённым жильём.

В районах индивидуальной застройки цена домовладений и земельных участков изменяется правильным образом в зависимости от расстояния до промзоны и до главных улиц ПС. По-видимому само расположение жилья служит здесь одним из факторов социальной дифференциации.

Промышленная специализация ПС - радиоэлектронная промышленность и то, что мы несколько неуклюже назвали в табл.№1 "традиционным" машиностроением. Многие предприятия за последние 15 лет понесли серьёзный урон. Их производственные площади мобилизуются преимущественно под оптовые торговые предприятия и склады торговых компаний. Размещаются там и производственные мощности новых частных предприятий. В меньшей степени эти площади используются под офисные помещения и предприятия розничной торговли.

В целом для ПС характерны наибольший объём жилищного строительства, наиболее правильное возрастание цен жилья при удалении от границ ПЮ, более выраженное территориальное разделение имущественных групп населения.

Табл. 1 Важнейшие промышленные предприятия г. Воронежа

Группы отраслей	Правый Юг	Правый Север	Левый Берег
Авиационно-космическая	КБХА Механический завод НПО"Энергия" Электроприбор		Авиазавод
Радиоэлектронная	Институт связи РИФ	ВЗР Полюс Электросигнал	Видеофон ВЗПП ВЭЛТ Процессор Электроника
"Традиционное" машиностроение	Завод им.Калинина Завод им.Ленина Сельмаш	Автогенмаш Авторемонтный завод "Воронежский", пр.Труда,65 Водмашоборудование ВРТТЗ Завод им Коминтерна Завод им.Дзержинского ТМП Станкозавод	Вагоноремонтный завод им.Тельмана ГОО Рембаза
Металлообработка		Метиз	Завод мостовых конструкций
Химическая	Химфармзавод		ВШЗ Завод СК
Лёгкая промышленность	Трикотажная фабрика	Воронежшвея Работница Фабрика технических тканей	Мебель Черноземья
Пищевая и парфюмерно-косметическая промышленность	Жиркомбинат Кондитерская фабрика Мясокомбинат ЛВЗ	Пивзавод Хладокомбинат
Прочее	Керамический завод
Производство ЖБИ	Домостроительный комбинат, Пешестрелецкая ,86 ЖБИ-2,Дорожная,13 Комбинат ЖБИ МО РФ	ЖБИ-1,Торпедо,45 ЖБИ-4,Труда,67 (+завод ЖБК и завод КПД в Придонском)	Агростройдеталь, пер Монтажный ,3 Дорспецстрой, ул.Красный Октябрь,1а ЖБИ-5, Новосибирская,15 ЖБИ-спецстрой, Монтажный проезд,13 Комбинат строительных деталей, ул.Базовая,8

В таблице, как правило, приведены старые, исторически сложившиеся названия предпрятий. Некоторые предприятия имеют подразделения в двух или даже во всех трёх частях города. В таблице локализация указана по расположению главных производственных корпусов.

5. "Левый берег"

Это самая ровная часть города, пологий берег реки. Не случайно именно здесь размещён авиационный завод со взлётно-посадочной полосой.

ЛБ - самая молодая часть города. Если не считать ремонтных мастерских, возникших в Отрожке в XIX в., то промышленное развитие ЛБ началось в годы индустриализации строительством авиационного завода, завода синтетического каучука и ВОГРЭС. После войны появились завод мостовых конструкций, завод горно-обогатительного оборудования, шинный завод и целый выводок предприятий электронной промышленности.

Существует ряд фундаментальных причин, благодаря которым ЛБ остаётся самой слабой частью города.

Во-первых, преимущественно промышленный характер ЛБ с преобладанием новейших отраслей сделал период деиндустриализации нашей экономики наиболее болезненным для местного населения.

Во-вторых, территориальное устройство ЛБ весьма неудачно. В своё время железнодорожная линия на Ростов прошла с севера на юг на небольшом расстоянии от пустынного берега реки Воронеж. В дальнейшем ЛБ развивался как узкая прерывистая полоса, зажатая между берегом водохранилища и железнодорожным полотном. К востоку от железной дороги существуют фактически обособленные заводские посёлки, связанные с "большим" ЛБ единственным переездом через пути или длинной объездной дорогой. При таком устройстве территории просто не может возникнуть достаточного количества перекрёстков, способных стать центрами коммерческой активности.

В-третьих, наиболее жизнеспособные в современных условиях предприятия расположены на северном и южном концах ЛБ, а центр оказывается "без мотора".

Табл. 2 Вузы г. Воронежа

Правый юг	Правый север	Левый берег
ВГУ	ВГУ	ВВАТУ
Военный институт радиоэлектроники	Институт искусств
Институт физкультуры	Лесотехнический институт
Мединститут	Пединститут
Политехнический институт	Политехнический институт
Строительный институт
Технологический институт
Школа милиции

Приведены вузы, существующие не менее 30-ти лет. Даны исторические названия вузов.

6. Сравнения

ПЮ хочется сравнить со старым городом, которому не довелось в своей жизни перешагнуть какой-нибудь важный пространственный рубеж. Может быть это Владимир, устроившийся на левом берегу Клязьмы. А ещё больше похож на ПЮ славный город Тамбов, младший брат Воронежа по тревожной пограничной службе. И по размерам городской территории, и по её устройству, и по численности населения аналогии напрашиваются.

ПС с некоторой натяжкой уподобим Набережным Челнам, молодому городу с уникальным по размерам ведущим промышленным предприятием (которому соответствует вся промзона ПС) и современной городской планировкой.

ЛБ можно сравнить с г. Сочи в границах между реками Шепси и Псоу. Только надо учесть важное отличие. Посёлки, образующие Сочи, обращены лицом к морскому побережью - своему важнейшему хозяйственному ресурсу, а спиной - к горам. ЛБ повернут спиной к водохранилищу, не имеющему хозяйственного значения ( пустыри на берегу стали застраиваться жилыми домами в последнюю очередь), а лицом - к большим заводам,привязанным к железной дороге.

Итак, имеем в близком соседстве Тамбов, уменьшенную копию Набережных Челнов и город Сочи, вывернутый наизнанку. Не знаю как Вам, а мне такое сочетание нравится. При любом развитии событий та или иная часть города сможет стать локомотивом, тянущим в гору весь состав.

7. Что будет с рынком недвижимости ?

"Правый Юг":

Предложение нового жилья ограничено.

Старые квартиры интенсивно переводятся в нежилой фонд.

Издержки строителей повышены:

высока стоимость земельных участков,

чаще приходится строить здания на склонах и в иных сложных условиях,

возрастают затраты по статье "прочие расходы" при уплотнительной застройке.

Спрос на жилье высок, а покупатели - люди обеспеченные.
Вывод напрашивается. Наивысшая стоимость жилья сопоставимых классов на перспективу сохранится именно здесь.

Менее обеспеченные граждане будут постепенно вытесняться на верхние этажи, в квартиры меньших размеров, на окраины и за пределы ПЮ.

В пределах зоны индивидуальной застройки социальная пестрота напротив будет возрастать.
Спрос на объекты коммерческой недвижимости будет предопределён неутолённой потребностью в офисных помещениях и продолжающейся переориентацией торговых предприятий и предприятий сферы услуг на обслуживание обеспеченных слоёв населения. В пределах ПЮ будут концентрироваться торговые предприятия общегородского значения.

"Правый Север":

Будет увеличиваться дифференциация цен на жильё по отдельным зонам ПС. Равновесие спроса и предложения будет достигнуто именно на ПС. А по общему уровню цен он опередит ЛБ. Спрос на объекты коммерческой недвижимости будет по-прежнему концентрироваться вдоль Московского проспекта и ул. Лизюкова.

"Левый Берег":

Объёмы жилищного строительства достаточно велики.

Спрос на новое жильё, по-видимому, будет ограничен, так как значительной части местного населения сложнее скомпенсировать падение доходов, связанное с сокращением объёмов промышленной деятельности. Жильё на ЛБ, как правило, в большей степени удалено от места работы, чем на правом берегу, что является дополнительным фактором снижения его цены. В целом цены на жильё на ЛБ будут самыми низкими в Воронеже. Территориальная дифференциация цен между отдельными "заводскими посёлками" будет увеличиваться. Говорить о единой динамике цен для всего ЛБ будет всё сложнее.

Покупатели коммерческой недвижимости в целом будут ориентироваться на объекты меньших размеров и с меньшей ценой квадратного метра, чем на правом берегу.