"Зеленые ростки" или цены сегодня, завтра и ... послезавтра

Намедни в «Вестях+» услышал примерно следующее «...рынок недвижимости начал оживляться, цены пошли вверх и выросли на ...», зеленые ростки и т.д. в духе советской пропаганды. Уже даже и не смешно, что к сочетанию «рынок оживился» однозначно сопоставляется только «цены пошли вверх». Принципиально другое уже и не рассматривается. Если рынок оживится, то тут же должны расти цены и точка. Меня это больше всего умиляет, напоминает «чем хуже — тем лучше».

Вообще то, главная задача — это циркуляция и объемы рынка. Для государства — налоги и покупательская способность. Для населения — доступный ценник. Для строителей, риэлторов, банков и других смежных бизнесов — прибыль. Все, остальное - не важно: растет цена или падает. Но вот опыт показал, что при нисходящем тренде работать мы не можем или даже не могём :) Рынок может прекрасно существовать и в условиях снижения цен - например, при технологическом прорыве. А рост цен определяется только превышение спроса над предложением и (или) инфляционными (монетарными) событиями.

Понятно, что в России жилья строится не достаточно, но и население не шибко растет. К примеру в Москве, 32% покупателей это приезжие (по данным компании «МИЭЛЬ»). В Воронеже иногородние покупатели тоже есть, но их доля значительно ниже. К чему я это, ах да, к тому, что многие приводят свои умозаключения с оглядкой на столицу. Не надо огульно перекладывать их сценарии на наш город. По сути, структура рынка немного другая.

Могу привести еще один оказатель. По Росстату, за 2008 год здано жилья в Воронежской области 1,12 млн. кв.м, в г.Москва - 3,26 млн. кв.м. Давайте прикинем отдельно по г.Воронеж. В строке: «Жилые дома и общежития в городах и поселкам городского типа, включая построенные населением за свой счет и с помощью кредитов, тыс м2 общ пл» - 997,5 тыс. кв.м из них «Индивидуальные жилые дома, построенные населением за свой счет и с помощью кредитов, тыс. квадратных метров общей площади» - 326,7 кв.м. То есть, примерно 700-800 тыс. кв.м в Воронеже строится жилья, остальное по районным центрам. По тому же Росстату, в Москве жителей 10,5 млн, в Воронеже 0,85 млн. Итого, на душу населения: в Москве — 0,31 кв.м, в Воронеже — 0,85-0,95 кв.м. Есть разница?

А может ли застройщик снизить цены?

Думаю да, но цифр по себестоимости у меня нет. Зато мы знаем точно, что в том же «Выборе» сейчас можно купить квартиру по 25 тыс за квадрат.Но больше всего мне нравится вот эта информация: http://www.dsk.vrn.ru/about/about.shtml где описано, что ОАО «ДСК» реализует два инвестиционных проекта. Оба проекта (9-Января и Тенистый) заложены по цене за метр в 18 900 рублей. Конечно с оговоркой, так как участок скорее всего им достался бесплатно, но сам факт. Могут значит. При этом, эта цена с прибылью и заложенными туда «... в том числе строительства инженерных сетей и сооружений – 466,6 млн. руб...».

Ипотека

По поводу ипотеки я уже ни раз писал. Не верю я, что при таком уровне безработицы (или даже правильней сказать при неуверенности в завтрашнем дне) и при снижении цен на жилье в ипотеку безбашенно полезет все кому не лень. Несоменнно, что ипотека востребованна и это крайне полезный инструмент, но на сегодня она сможет обеспечить максимум 7-10% требуемых для рынка. Давайте посмотрим на цифры. По данным ЦБ за 2008 год было выдано 6956 жилищных кредитов на сумму 7,16 млрд. руб. В среднем 1 кредит на 1,03 млн. рублей. За 2009 год 2269 кредитов на сумму 1,86 млрд. рублей. Итого уже в среднем брали 820 тыс. рублей на руки. Дальше еще интересней, за январь 2010 было выдано 118 кредитов на 80 млн., что в среднем 677 тыс. рублей. В то время как за аналогичный период прошлого года 68 кредитов (в разгар кризиса) 88 млн. - 1,3 млн. рублей на 1-го заемщика. Как видим, количество выданных кредитов выросло, в то время как сумма выданых денег оказалась меньшей. Есть о чем задуматься, не правда ли?

Спрос

По нашим выкладкам, которые мы писали ранее, спрос сейчас обеспечивает 20-30% рынка, по крайней мере по жилью. И связанно это в первую очередь, практически с полным уходом с рынка покупателей инвестиционных квартир, т.е для обеспечения прибыли (аренда, перепродажа, сохранение капитала и т.д). Постепенный их уход начался раньше кризисных событий. Но часть их замещалась ипотекой и это было не столь заметно. Но сейчас, когда нет ни того ни другого, это потеря весомая (до 50%). Плюс есть отложенный спрос, по тем или иным причинам. Люди как минимум ждут стабилизации экономики, как максимум адекватных цен (но тут у всех по разному).

Поддержка государства

Здесь мне кажется, все понятно. Путин четко сказал — не более 30 тыс. за метр. Пока пузырь не сдуется, новых мер по прямой поддержки спроса на рынке мы не увидим. Ветеранов — пожалуйста, военных — в чем вопрос, строим инвестиционные проекты. И яркий тому пример нашего инициатива примьера - специальная ипотечная программа по новостройкам. Но что итересно, ВТБ-24 считает программу господдержки ипотеки неэффективной https://www.vrx.ru/new/10969.html. А вот мнение нашего министра финансов Алексея Кудрина https://www.vrx.ru/new/10981.html

Итого

Ну нет никаких видимых причин по которым цены должны пойти вверх. Нет и все тут. И попытка разогреть рынок словами «скоро попрет» - что козе баян (с). Я вижу новое рали цен только в форс-мажорных обстоятельствах: кратная девольвация рубля, инфляция более 30%, дефолт. Конечно, это мое сугубо субъективное мнение, но оно аргументированно.