Проанализируем ситуацию на рынке жилой недвижимости Воронежа в феврале 2010 года. По данным компании «INFOLINE», по итогам этого месяца основной ценовой индекс поднялся на 0,1% и составил 33798 руб./кв.м, что больше январского показателя всего на 26 рублей (относительно начала года –0,1%). 
На вторичном рынке жилья зафиксировано небольшое падение в 0,2%. К концу февраля значение индекса составило 34784 руб./кв.м, что на 84 рубля меньше, чем в январе. Наибольшее количество квартир находится в ценовом диапазоне от 30000 до 38000 руб./кв.м. | Индексы вторичного жилья по кол-ву комнат | | Сегмент | прирост
% | индекс
р/м2 | прирост
р/м2 | Годовой
прирост | | 1-к.кв. | - 0,2% | 36611 | - 89 | -0,5% | | 2-к.кв. | - 0,1% | 34665 | - 23 | -0,3% | | 3-к.кв. | - 0,2% | 34163 | - 68 | +0,1% |
В секторе новостроек отмечен рост. За февраль индекс набрал 0,5% и на конец месяца составил 32082 руб./кв.м (+151 руб./кв.м).
| Индексы новостроек по кол-ву комнат |
| Сегмент |
прирост
% |
индекс
р/м2 |
прирост
р/м2 |
Годовой
прирост |
| 1-к.кв. |
+ 1,0% |
32938 |
+338
|
+0,9% |
| 2-к.кв. |
+0,8% |
31755 |
+251 |
+0,4% |
| 3-к.кв. |
- 0,1% |
31812 |
-44 |
-0,8% |
Общая картина следующая:
| Индексы новостроек по кол-ву комнат |
| Сегмент |
прирост
% |
индекс
р/м2 |
прирост
р/м2 |
Годовой
прирост |
| 1-к.кв. |
+0,5% |
35164 |
+169 |
+0,5% |
| 2-к.кв. |
+0,4% |
33568 |
+150 |
-0,2% |
| 3-к.кв. |
- 0,2% |
33289 |
-73 |
-0,1% |
По материалам, из которых построены дома:
Индексы по материалам домов
|
| Сегмент |
прирост
% |
индекс
р/м2 |
прирост
р/м2 |
Годовой
прирост |
| Кирпич |
+0,0% |
33573 |
+15 |
-0,4% |
| Панель |
-0,1% |
33926 |
-25 |
-0,2% |
| Монолит |
+3,0% |
30667 |
+932 |
+2,9% |
Мы видим, что основной индекс поднялся, но, вникнув в детали, приходим к выводу, что его рост обеспечен сектором новостроек. "Вторичка" немного "просела", и, рассмотрев график распределения, можно увидеть сужение разброса цен в этом сегменте. А вот для нового жилья характерна противоположная тенденция. Здесь наблюдается рост стоимости предложения и тренд на расширение коридора цен. Создается впечатление, что у застройщиков все хорошо и идет игра на повышение. Но если честно — верится с трудом. К сожалению, у нас нет точных цифр, но чувствуется огромное падение спроса в сравнении с докризисными годами. Есть ощущение, что над застройщиками висит «дамоклов меч» и не сегодня завтра перед многими из них встанет вопрос выживания.
Создается впечатление общей убежденности в отложенном спросе и скорейшем выходе из кризиса. И это выглядит довольно странно.
Во-первых, из кризиса мы если и выйдем, то не раньше 2012 года: времени для подъема нужно как минимум столько же, сколько длилось падение.
Во-вторых, российский рынок недвижимости, на наш взгляд, представляет собой явный "пузырь", возникший по несколько иным, чем в западных странах, причинам. Одной из главных стали спекулятивные тенденции: в ходу было "инвестирование" в недвижимость с целью заработать (перепродать) или просто надежно вложить средства. По нашим оценкам, в "докризисные времена" подобные сделки составляли всего около 30% рынка (с учетом временного промежутка, необходимого для перепродажи имеющейся недвижимости и покупки новой). Таким образом была создана пропасть между спросом и предложением.
Долю жилищных кредитов (в том числе ипотечных) от общего оборота на начало 2009 года можно оценить в 10–15%. В Москве доля ипотечных сделок оценивается в 11%.
Примечателен тот факт, что просроченная задолжность по жилищным кредитам в Воронеже с января 2009 по январь 2010 года выросла в 10 раз. И сейчас по этому показателю в Центральном федеральном округе мы вторые после Москвы и Московской области, хотя в начале 2009 года не выделялись среди других регионов.
По статистике Центробанка, за 2009 год объем выданных ипотечных кредитов в Воронеже сократился в 3,9 раза — с 7160,1 млн руб. в январе-2009 до 1856,6 млн в январе-2010. Итого в остатке на сегодня максимум 3–4% от объема начала 2009 года.
Теперь попробуем оценить отложенный спрос. Можно предположить, что отмена одной половины сделок с ипотекой была связана с ужесточением требований банков, а другой — с отложенным спросом. Предположим уменьшение спроса примерно в 2 раза.
Основываясь на цифрах базы данных «INFOLINE», наращивание количества предложений, в том числе за счет увеличения времени экспозиции объектов, можно оценить приблизительно в 1,5–2 раза. И в итоге у нас получается, что спрос обеспечен максимум на 20–30%.
Кое-что из этого решается за счет удлинения риэлторами обменных цепочек, когда часть денег так и остаётся на бумаге. Но всё же на рынок одна часть денег должна прийти, а другая — из него выйти. Потенциально сейчас вторая из них кратно больше, что создает громадный дисбаланс.
Многие продавцы связывают свои надежды с развитием ипотеки, но сейчас, в условиях по сути дефляции и постоянного роста безработицы, ипотека вряд ли сможет обеспечить подъем спроса в ближайшее время.
Ещё одно важное замечание. Думается, правительство будет предпринимать шаги только для обеспечения поддержки отрасли, особенно в ее производственных мощностях. С учётом осознания того, какую угрозу влечёт за собой надувание "пузыря" на рынке недвижимости, стимуляция спроса будет крайне осторожной.
Подводя итог, хочется сказать, что на сегодня поднимание цен застройщиками сродни тушению пожара бензином. Разогреть рынок уже не получится, а вот обрушить — вполне. | 
