Ипотека готова возродиться из пепла

К концу 2009 – началу 2010 гг. наметились тенденция к увеличению выдачи ипотечных кредитов. Рынок уверенно оживает, но о докризисных показателях говорить рано, реагируют специалисты

Похоже, сократившийся в шесть с половиной раз за время свирепствования кризиса рынок ипотеки очнулся от комы. Риэлторы с последних недель прошлого года фиксируют оживление в сфере ипотечного кредитования, увеличение количества сделок с участием ипотеки, а также замечают активные действия банков, направленные на восстановление этого рынка. Но все это пока означает лишь начало пути к восстановлению, а не само восстановление, указывают они.

Рекорд для кризиса

По данным специалистов агентства «Миан», к концу 2009 года количество выданных ипотечных займов увеличилось в два раза, а средневзвешенная ставка по рублевым кредитам снизились до 14,5%. Доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках. Однако говорить о возвращении условий ипотеки к докризисному уровню пока еще очень рано. Эксперты из агентства «Миэль» тоже зафиксировали постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных кредитов. Если с января по июнь ежемесячный объем кредитов в Московском регионе составлял 400-850 кредитов, то с июля по октябрь – 900-1400 кредитов в месяц, подсчитали сотрудники «Миэля».

По их данным, за период с января по октябрь 2009 по данным ЦБ РФ в Российской Федерации было выдано 92 134 ипотечных кредита, в том числе в Москве 6076, в Московской области – 2383 кредита. Количество кредитов выданных в Московском регионе за 10 месяцев 2009 года ниже объема того же периода 2008 года на 71%.

В «Миане» напоминают, что в начале прошедшего года экономический кризис, падение ликвидности на финансовом рынке и девальвация рубля оказали заметное негативное влияние на российский рынок ипотечного кредитования. Большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек.

По данным участников рынка, банки, оставшиеся на рынке ипотеки, стремились к минимизации рисков неплатежей, увеличивая ставок и усложняя процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 г. – уже не более 40%. Около 90% ипотечных кредитов в регионах выдавались Сбербанком РФ, однако и он заметно ужесточил условия кредитования. В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента (особенно за счет значительного – почти в 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем – роста доли альтернативных покупок).

Низко пали

Целевая аудитория рынка ипотеки существенно сократилась по ряду причин: высокие процентные ставки; риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости; нестабильность валютных курсов; шаткое положение на рынке труда; негативное информационное поле и др. В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности (критичным считается 5%-ный уровень), в среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

Вследствие корректировки цен на жилье и увеличения первоначального взноса средний размер кредита снизился с 1,2 до 0,9 млн руб. Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3-3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5-10 раз на региональных рынках (до 3-5% по сравнению с 25-35% в докризисный период). Начиная с середины лета во многом благодаря поддержке, оказываемой со стороны государства, на рынке ипотечного кредитования наблюдаются положительные изменения.

Банки внесли свой вклад

В «Миэле» отмечают, что в результате проведения Банком России антикризисных мер, направленных на поддержку банков и стимулирование спроса (путем многократного понижения ставки рефинансирования в течение года), в IV квартале были зафиксированы положительные изменения в программах ипотечного кредитования физлиц. Наименьшая сумма собственных средств заемщиков, требуемая банками понизилась до 20% от цены приобретаемой квартиры.

Эксперты «Миэля» констатируют, что в результате снижения ставок кредитования некоторыми банками-партнерами средняя ставка по кредиту на вторичном рынке понизилась в рублях до 16,6% годовых, в долларах и евро – до 12,1% годовых (на 0,7 п.п. ниже уровня III квартала 2009 года). Средняя ставка до оформления права собственности при кредитовании квартир в новостройках в ноябре 2009 года сократилась на 1 п.п. по сравнению c III кварталом (в рублях до 16,8%, в иностранной валюте – до 15,5%).

В «Миане» подтверждают, что большинство крупнейших российских банков в последние недели 2009 года возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек. В результате к концу 2009 года на рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн руб. в Москве, 0,6-1 млн руб. в регионах). По данным сотрудников «Миана», средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн руб. против 1,2 млн руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России).

Средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым – до 14,5% (максимальные значения, зафиксированные в I полугодии, – 14,1% и 15,4% соответственно). Средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных – до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно). Основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье.

По-прежнему недоступна

Завершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка. Объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы: ежемесячное количество выдаваемых займов относительно уровня 2008 года в 2,5-3 раза ниже по Москве, в 3-5 раз – на региональных рынках.

По данным «Миана», просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает расти: к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце прошлого года – 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться – во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов. По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 тыс. жилищных кредитов (доля ипотечных займов среди которых достигает 80%) на 165 млрд рублей, что примерно в три раза меньше по количеству, чем в 2008 г., и в четыре раза - по объему.

«Несмотря на тренд оживления рынка ипотеки, недоступность кредитов для многих заемщиков, а также их неуверенность в стабильности будущих доходов, замедляют процесс восстановления», - комментирует генеральный директор «АКЦ Миэль» Владислав Луцков.

Более оптимистичен генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. Он указывает, что «снижение ставок, безусловно, влияет на принятие потребителями решения об обращении за ипотечным кредитом». По его словам, рост ипотечных сделок говорит о стабилизации общеэкономической ситуации – поскольку выплаты по кредиту рассчитаны на длительный период, значит, потребители, обращаясь за кредитом, становятся увереннее в завтрашнем дне.

То, что покупатели готовы привлекать кредит и приобретать недвижимость, также свидетельствует о том, что на рынке установился приемлемый для решения жилищного вопроса уровень цен. «Все эти факторы благотворно влияют на рынок недвижимости, в целом – возвращение такой важной составляющей, как ипотечное кредитование, является позитивным стимулом для развития рынка», – говорит он.

Специалисты «Миана» уверены, что в 2010 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных позиций. На фоне пониженной до 9% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 13%, полагают они. По экспертным оценкам, в 2010 году, при сохранении позитивной макроэкономической ситуации и выполнении обещаний правительства по поддержке системы ипотечного кредитования, может быть выдано около 240 тыс. кредитов на сумму 230 млрд руб., то есть на 40% больше, чем в 2009 г. При этом ввиду зафиксированного в прошлом году смещения спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке, считают в «Миане».